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房地产公司基于战略导向绩效管理体系改进研究 　　摘要：体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。从而，应从绩效管理目标、绩效衡量指标、绩效考核机制等三个方面进行改进。由于目前商品房销售环节格外重要，因此绩效管理体系的改进应以此为出发点。 　　关键词：房地产公司；战略导向；绩效管理体系；改进 　　伴随着去年以来房地产市场调控的实施，当前我国商品房市场似乎进入到了买方市场。在此业态刺激下，诸多房地产公司（以下简称：公司）已从过去的资本扩张，转向为现在的待市观望；与此同时，面对大量积压的房产又积极展开促销活动。不难理解，在市场环境重构下的公司，不仅需要进行一次战略调整，还须通过绩效管理体系的改进，来支撑这一战略的目标实现。 　　考察公司组织结构，根据资本循环的逻辑关系，可以将其划分为两大版块：施工版块、销售版块；各版块又由数量不等的部门组成。从中可以看出，随着公司战略导向的调整，必然存在着各版块角色地位的转换。角色地位的转换依据不仅根源于公司核心利益使然，更是市场环境所给予的倒逼机制所致。而这正是公司绩效管理体系改进的出发点。鉴于上文所述，笔者将就本文主题展开讨论。 　　一、房地产公司面临的市场环境 　　就“市场环境”而言，须由供给双方、制度安排等要素构成；并在时间、空间维度下发生着动态演化。在跨期分析的基础上，公司所面临的市场环境如下所述： 　　（一）公司金融环境恶化 　　商品房建设存在着施工周期长、资金投入大的特征。面对这一特征，诸多公司往往寻求外源性资金支持。在房地产经济处于高涨态势时，各大商业银行普遍乐于向公司放贷。受美国07年次贷危机的影响，以及08年国际金融危机的冲击，公司所面临的金融环境日益紧缩。与此同时，2011年年末又出现了诸多公司的还贷高峰期。从而，公司金融环境可见一斑。 　　（二）市场观望情绪依旧 　　受我国人口基数以及适婚人口增加的影响，对于商品房的刚性需要依然强烈；并且，改善性需求也成为中小城市居民的购房意愿。然而，在国家打压房价和房产价格需求弹性大等因素的作用下，市场观望情绪依旧。从各地对2012年春节后房地产市场的情况反馈可知，各开放商的销售处仍呈现出“大事件小概率”的特点。 　　（三）中央调控措施未变 　　以中央调控措施为指导，各地根据具体情况的实施细则，目前仍无明显的松动迹象。温总理已明确指出，楼市调控会贯穿2012年全年。这一政策预期，无疑将增强市场观望情绪。同时，对于土地开发的期限限制，也使得公司面临着巨大的资金和市场压力。 　　以上市场环境使得各大公司的战略导向发生调整。 　　二、基于市场环境的战略导向调整 　　上述市场环境明显勾勒出了买方市场的特征。而且，与其它普通商品不同，房产对于国民来说仍属于奢侈品范畴。因此，其存在着需求弹性大的经济学特质。在买方拉动下，以及上游生产资料成本上涨的背景下，公司惟有在销售环节下工夫，才能减少资金瓶颈的困扰。 　　（一）优化销售模式 　　不可否认，处于买方市场环境下的房产销售，须更多的利用营销学的知识。其中，客户关系管理、商品促销模式、商品组合等，则成为当前房产销售的重要手段。从而，如何促进销售人员在充分领会公司管理层意图的前提下，熟练掌握和应用这些手段，便成为优化销售模式的关键。这也就意味着：公司绩效管理的体系改进，须实现增进销售人员工作业绩的效果。 　　（二）提升资金效益 　　面对当下的金融环境，公司需提升资金的使用效益。关于这一点，不仅在于资金借入的会计成本使然，也是资金稀缺性所导致的机会成本使然。作为公司成本中心的财务部门，则承担着提升资金使用效益的职能。具体而言，资金使用效益的提升，须满足财务管理与成本控制的契合。而成本控制的实施主体，却是一线的施工人员。因此，公司绩效管理的体系改进，还应实现增强财务管理人员、施工人员的成本控制意识的效果。 　　从以上两个方面的阐述，实则给出了公司绩效管理体系改进的目标。在此基础上，便为具体的体系调整建立的价值取向。 　　三、新战略导向下的绩效管理体系改进 　　首先需要明确，体系改进的动因在于使公司的新战略，能在目标管理下具体实施。因此，体系改进的方向便在于，使公司人力资源管理能与当前市场环境相契合。在此逻辑关联基础上，可从以下三个方面进行着手： 　　（一）绩效管理目标的改进 　　针对公司销售部门角色地位的上升，目前在目标改进方面应增强积压、在建商品房的销售力度。基于资金稀缺性的现实，提升资金使用效益也成为目标的应有之义。 　　1.商品销售目标。在买方市场形态下，商品销售目标包括：积极促销现房；并在客户关系管理下推销在建住房。伴随着这一目标的出台，针对销售人员的绩效管理目标也就明