宁波金田置业公司未来三年企业战略规划初步方案.pptVIP

中国房地产发展历程的简要回顾 自1987年深圳的中国土地“第一拍” 至今，中国房地产市场已经走过了20年的历程。1991年1月，万科以“0002”的股票代码在深圳挂牌交易，标志着中国住宅产业化的正式启航；1993年6月启动的第一轮政策调控，以及随后以1993年到1995年间海南地产泡沫的破灭为标志，中国老一代房产人第一次从政策角度上重新思考刚刚过去的那段波澜壮阔却让人心有余悸的掘金岁月； 2002年5月，国土资源部签发11号令，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为新一轮“土地革命”的开始；始于2005年的房价狂飚，引起中国高层领导的深切关注，自2006年至今，国家在土地，金融，税收等方面先后出台多个政策，矛头直指强势上扬的城市房价…… 在百度有哪些信誉好的足球投注网站中，“房产新政”可搜到相关网页约1,290,000篇；“谷歌”可搜到约1,080,000项。这还不包括以“房地产政策”，“房产调控”等其他关键词有哪些信誉好的足球投注网站的网页。由此可见这个词组在媒体上出现的频次之高和民众对此的关注之切。 专家视角：人均GDP达到2000美元意味着什么？ GDP反映的是国家经济实力和市场规模，人均GDP反映的则是国民的富裕程度和生活水平。从国际经验来看，当一个社会的人均GDP处于1000—3000美元的时候，正是这个社会的经济变化最剧烈的时期： 民众对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。经济将从人均GDP2000美元以下的经济起飞阶段迈入2000-10000美元的加速发展阶段。世界许多国家和地区在人均ＧＤＰ达到２０００美元后，其经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长； 从国际经验来看，人均ＧＤＰ从１０００美元到２０００美元，再从２０００美元到３０００美元的跨越，所用的时间逐渐缩短。如，实现前一个阶段德国用了９年，而后一个阶段只用了６年，日本则分别用了6年和3年。而中国人均GDP从1000美元增长到2000美元仅仅用了3年时间（2003年到2006年）。 居民的消费能力大大提高，消费结构发生变化。消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。 居民对服务业的需求将大幅增加，例如，舒适型旅游经济将有很大的发展空间。此外，富裕起来的居民投资需求也会加大，金融资产迅速膨胀，带动银行投资业的快速发展。 地方换届：主政官员的“地产亲民”倾向 2008年初，我国省、直辖市和自治区两会陆续召开，地方政府的换届选举同期举行。被温家宝总理称为“人民有很大的意见”的房价上涨较快问题，成为各地两会的讨论焦点之一。 “目前杭州市按低保标准两倍计算，仅杭州主城区的保障对象还有25000户，共产党执政几十年，还有那么多社会底层群众住房没保障，如果还不去尽快解决，我们还戴什么乌纱帽，我们的责任到哪里去了？” ——杭州市市长 蔡 奇 “我们到场的省长、副省长、市长、副市长在这个问题上，究竟能为社会做点什么？绝对不能把房价问题向市场一推了之！” ——江西省省长 吴新雄 ?“一个普通市民不吃不喝，买一套90平方米的商品房至少需要15年的收入。” ——1月16日，民盟甘肃省委向甘肃省政协十届一次会议提交的一份题为《关于规范甘肃省房地产开发建设问题的调研报告》显示，甘肃省兰州市的房价与居民收入严重不匹配。????? 十七大提出的“住有所居”的社会目标和科学发展观所提倡的“改善民生”的思想，成为地方官员频频打出地产亲民牌的重要原因。 ?GDP高增长、城市建设高歌猛进，已经不是考核政府官员政绩的惟一指标，“高地价+高房价”也不再是城市繁荣的象征，其在一些地方已经被视为棘手的政治问题。 2007：调控政策的强力延续 关键词一：金融紧缩 2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日、9月14日和12月21日，央行实施了6次加息。5年期以上的商业贷款基准利率由6．84％上涨到7．83％，共计上涨了0．99％，加息的幅度依次为0．27％、0．09％、0．18％、 0．18％、0．27％。公积金利率也同时上调，由4．59％上调至5．22％，共计上涨0．63％；上调的幅度依次为0．18％、0．09％、0．09％、 0．09％、0．18％。 ——政策评点：自2004年10月29日至今3年多时间，央行已加息10次，其中， 2007年是加息最为频繁的一年，年内加息6次。这明确表明政府正在积极运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制通货膨胀预期，抑制投资需求，促进房地产价格平稳发展。另外，加息对