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二、三级城市商业地产开发的模式与机会 一、提要??? 一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。??? 城市人口变化带来的商业格局变化??? (一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：??? 第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。??? 第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万-1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。??? 第三个层次：二级城市，市区人口在100万-500万之间，主要是地级城市。??? 第四个层次：三级城市，市区人口在50万-100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。??? 由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。??? (二)城市人口聚集形式：??? 1、人口流动形式??? 第一级流动形式：农村人口城镇化??? 乡村多余人口流向：→ 乡镇 → 县镇??? 这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。??? 在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。??? 第二级流动形式：地区性城市中心化??? 县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)??? 这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。??? 人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。??? 第三级流动形式：区域性城市中心化??? 地级城市人口流向：省会城市??? 这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。??? 这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。??? 第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市??? 这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。??? 从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。??? 二.二、三级城市商业的几个特点??? 二、三级城市商业发展具有以下几个特点：??? 1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。??? 一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。??? 2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。??? 由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。??? 3.商业位置很敏感(位置)。??? 开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。??? 4.租金收入与投资回报不相符(租金)。??? 正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。??? 5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。??? 由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。??? 6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)??? 二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。??? 那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？??? 1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。??? 对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。??? 2.准确的市场定位??? 定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：??? 第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物