垠坤机构—万佳凯旋城2008年营销推广计划.pptVIP

目 录 销售回顾 从上面的情况可以看出一期产品由于销售准备周期充分，市场期待强烈等原因，所以消化速度是最快的； 由于宏观政策的压制、传统销售淡季的到来、以及市场对于项目二期多频次和大幅度的价格涨幅尚处于观望之中等诸多因素的影响，导致市场完全消化周期还未过、后半段的消化速度明显放缓； 出于对项目价格走势的上升需要而考虑以及二期推盘前，对后期产品情况的不明朗，所以控制了3栋房源在2008年上半年推出。 春节期间鄂州各楼盘销售调研（2月1日至2月14日） 第一波次开盘 开盘时间：2008年4月12日 推出栋数：2栋、5栋、7栋、14栋、15栋 推出总套数约：161套 计划去化速度：2008年5月底完成70% 第二波次加推 加推时间：2008年6月28日 推出栋数：21栋、16栋（一单元、二单元） 推出总套数约：60套 计划去化速度：2008年8月底完成60% 第三波次开盘 开盘时间：2008年10月25日 推出栋数：22栋、23栋、24栋、25栋、16栋(三单元和四单元) 推出总套数约：260套 计划去化速度：2009年春节前完成70% 总平图 我们的目标 提升 品牌高端形象 升华 项目优质品质 实现 预期销售目标 波尔多小镇 项目核心价值挖掘 品牌价值： “最佳阳光户型奖” “最佳水景住宅奖” 香港港联物业顾问 “鄂州人最喜欢的品牌” 区域价值： 湖岸生活-洋澜湖畔 生活配套-万联超市、餐饮一条街 教育配套-鄂州高中、鄂州中专 景观价值： 塞纳河 布鲁塞尔第一公民雕塑 美人鱼雕塑 思想者等经典雕塑 大型欧洲巴洛克风情凯旋广场 “太阳王”雕像 湖畔主题公园 产品价值： 商业街 外立面上采用三段式的处理手法 入户花园、落地凸窗、超大L型阳台” 2008年策略主轴 08年，我们将在原有一、二期基础之上，提升项目原有形象，最大限度拔高项目档次，继续围绕“法式水岸生活”这一宣传主轴进行推广，同时利用独特的“私家半岛”概念，诠释贵族理念，深入挖掘“万佳凯旋城”区位价值、景观价值、产品价值等卖点，推出一系列公关营销活动和平面形象宣传。 08年推广主题 营销问题思考 如何深入炒作“蓝色贵族”理念？ 如何顺利引入“私家半岛”贵族理念？ 如何万佳成功树立鄂州第一的品牌？ 解决之道 “蓝色贵族”理念的升华——利用平面表现的升华，文字的渲染、活动的影响，进一步诠释“蓝”与“贵”的阶级属性 “私家半岛” 理念的引入——私人岛屿往往是富有和贵族的象征，本次引入“私家半岛”的概念，目的是显现贵族特有的荣贵生活，增强阶级属性，提升本案高端形象。同时通过在“岛”上举办各类营销活动以及媒体对“岛”的渲染，深入刻画“私家半岛”的生活理念。 成为鄂州第一的品牌高度——通过“蓝色贵族”的升华、“私家半岛”的诠释，配合各种品牌推广形式，体现阶级属性，提升项目品牌高度。 营销推广节奏安排 活动排期表 主题活动—（开盘前强势蓄水期） 活动一：万佳凯旋城经典房源拍卖会 活动时间：2008年4月6日（根据蓄水情况可提前一周） 活动地点：凤凰山庄 活动目的：有效提升沿湖房源的产品价值；有效进行客源蓄水工作；根据市场表现，合理制订销售价格 活动构成：1、专家产品解析会；2、经典房源拍卖会；3、西式酒会 活动形式： 1、 共拿出15套沿湖经典房源及中档房源竞拍，竞拍房源以总价70%的价格作为拍卖起价；竞拍者手持竞拍牌，每举牌一次表示增加2000元，竞拍期间报价者可以随意提升叫价，直至产生最终价格。 2、 本次竞拍活动的买受人均可得到相应的购房优惠，以次鼓励买受人成功购买竞拍房源 活动费用：4万 主题活动—（开盘期） 活动二：开盘典礼 活动目的：完成销售任务 活动形式：采用“压迫式”销售模式，制造购房压力，使客户产生冲动式消费心理；“压迫”模式：凡当天前88名购房客户， 可享受98折优惠；88名以外客户 可享受99折优惠 活动时间：2008年4月12日 活动费用：1.5万 主题活动—（持续热销期） 活动三：“寻找身边的劳模” 活动目的：通过促销形式，促进5.1阶段成交量 活动形式：凡先进工作者，持工作凭证购房赠送“劳动基金”；凡介绍“劳模”成为本案业主，可获得“转介绍基金” 活动时间：2008年5月1日 主题活动—（持续热销期） 活动四：春季房交会 活动目的：在“8+1”城市圈房产对接的大背景之下，武汉的房交会正成为9个城市楼盘的聚会。通过本次的房交会，能一定程度的发展全省市场，同时建立企业知名度 活动形式：楼盘展示、优惠政策、文艺表演 活动时间：2008年5月9日-12日