中瑞.曼哈顿空中别墅可行性的研究的报告.docVIP

目 录 项目概况…………………………………………………………………………………..3 1.1项目建设背景……………………………………………………………………………..3 1.2项目简介………………………………………………………………………………......4 市场调查以及分析………………………………………………………………………...7 2.1 调查目的…………………………………………………………………………………..7 2.2 温州别墅市场供求情况以及存在问题…………………………………………………..7 2.3 本项目产品定位…………………………………………………………………………13 2.4 该项目区域经济环境…………………………………………………………….………15 财务评价………………………………………………………………………………......19 3.1投资估算…………………………………………………………………………. ………19 3.2 资金筹措……………………………………………………………………………….....21 3.3 经济效益分析…………………………………………………………………...……….23 风险评价………………………………………………………………………………....27 4.1.政治风险………………………………………………………………………….....…...27 4.2 政策风险…………………………………………………………………...……………27 4.3 市场风险…………………………………………………………………...……………29 4.4 财务风险………………………………………………………………………….....…..33 营销策划……………………………………………………………………...................37 5.1物业概述………………………………………………………………………................37 5.2项目定位…………………………………………………………………..……..............37 5.3项目SWOT分析………………………………………………………...………………38 5.4销售策略…………………………………………………………………………………40 5.5结束语……………………………………………………………………...……………42 研究结论以及建议……………………………………………………………………....43 参考文献………………………………………………………………………………….…….…44 附录（问卷调查）………………………………………………………………………………..45 项目概况 1.1项目建设背景 本项目是中瑞财团2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。（中瑞财团全称中瑞财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司，该财团的注册资金为1亿4580万元。） 2004年11月8日，中瑞财团以15.3333亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的原东方造船厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变温州市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路原东方造船厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。 近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在温州这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。 作为公司成立以来的第一个大型项目，财团决定在此建造温州“第一样板工程”，打造温州高标准的“城市客厅”。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空白，同时也是为中瑞集团打造全市乃至全国品牌社区的一次全新的尝试。 1.2项目简介 表1.1