中原深圳珠光花半里商业的的策划的报告.docVIP

呈：深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司 珠光·花半里商业策划报告 深圳中原物业顾问有限公司 深圳中原商业事业部 第一部分 市场调研 第一章 南山商业状况简析 一、南山商业的发展概况 南山区地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2005年，南山区本地生产总值突破1000亿元，城区居民人均可支配收入达到21500元实现国民生产总值（GDP）亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，名高科技人才。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安故城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。当前，南山区正与法国企业洽谈投资西丽“未来乐园”大型游乐项目。南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。南山素有“深圳硅谷”之称，深圳市高新技术产业带的“龙头”高新区就位于南山，世界500强企业中有50多家落户南山。目前，南山已基本形成计算机、通信、微电子及基础元器件、光机电一体化6个领域的高新技术产业群。2004年，南山区实现高新技术产品产值1090亿元，占全市高新技术产品产值的33.4%这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。由于滨海大道通和深圳经济特区中心区西移战略的影响，南山人口逐年上升。随着前海、后海片区崛起，南山已经由一个一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势。200年及200年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，2005年南山的新房成交均价已接近00元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升，南山将会从满足区内消费需求，逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心，从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。 南山商圈形成南头、华侨城和商业文化中心三足鼎立之势，西丽片区为区域性商业中心的新生势力南山经过十多年建设和发展，经济实力显著增强，已经具备新一轮快速发展的潜力和条件，良好的投资环境，使南山已成为投资热点按照深圳经济特区的总体规划，南山将建成深圳市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡，物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。消费群与消费水平 南山的居住人口多为罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，文化水平，年龄主要集中在25-40岁之间，人口素质居深圳各片区之首，同时，蛇口一带还居住着外国人士，他们也有相当强的消费能力。这深圳其它区所无法比拟的资源优势。近几年来，南山区的发展可谓是一日千里。随着滨海大道的建成通车以及南山基础配套设施上的不断完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消费的人也多了。南头商业街、南新商业街、蛇口沃尔玛商圈和中心区商圈几大商业中心成众星捧月之势，带动了南山区旺盛的消费力。随着深圳西部跨海大桥的修建，西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择南山作为往来迪斯尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为南山最具发展潜力的行业之一。南山区还会成为继罗湖、福田之后又一个港人聚集区，港人北上购物消费将会有很大一部分分流到南山，这必然刺激南山商业、旅游业的进一步发展。大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而带动南山的消费力。在这样一个良好平台的带动下，南山商业发展必然会有更为广阔的前景商业布局大众商业导向的新兴商圈 南山的城市化进程急剧加快密集的房地产开发带来了大量的居住人口，也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性，使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力，在