房地产市场健康度分析——以赣州市为例-analysis on the health degree of real estate market - taking ganzhou city as an example.docxVIP

IV IV PAGE PAGE 13 4.1.2 赣州市宏观经济环境现状 22 4.1.3 赣州市房地产宏观市场现状 25 4.2 模型计算 27 4.2.1 赣州市房地产市场健康度评价体系各指标的数据采集与处理 27 4.2.2 计算模糊转换矩阵 34 4.2.3 各年份健康度评价矩阵 38 4.3 实证结果分析 39 4.3.1 赣州市房地产市场健康状况投机维度分析 40 4.3.2 赣州市房地产市场健康状况非均衡维度分析 41 4.3.3 赣州市房地产市场健康状况可持续维度分析 43 4.3.4 赣州市房地产市场健康状况外部干预维度分析 44 第五章 论文的结论及展望 46 5.1 结论 46 5.2 研究的不足与展望 46 参考文献 48 致谢 50 个人简历、攻读硕士学位论文期间发表的论文 51 第一章 绪论 1.1 选题背景 房地产市场在我国还属于新兴市场，其发展历史并不长，然而在这短暂的十几年发展 过程中却出现了一系列问题，通过对相关问题进行深层次的分析可以看出房地产市场的健 康稳定发展直接关乎着国家的稳定以及经济的繁荣，本文认为研究房地产市场健康发展具 体体现在房地产市场健康发展是国民经济健康稳定发展的核心要素、房地产市场的发展存 在区域性差异、没有一套房地产市场健康发展相应的衡量标准三个方面。 房地产市场健康发展是国民经济健康稳定发展的核心要素。我国的改革开放带动了经 济的发展腾飞、生活水平的显著提高，房地产业作为一个产业同样得到了空前的发展。对 于经济体制改革一个重要内容的住房制度改革，它以货币化分配方式对传统的福利分房制 度取而代之，建立了符合市场经济运行的住房体制，使得居民房产私有化、获取渠道市场 化，提起了居民对住房需求的购买欲，促进了房地产市场的消费、供给和投资，从而实现 了居民住房商品化及社会化以及拉动了经济的发展。随着房地产进入市场化运行，房地产 业逐渐发展成了我国支柱性行业，它的波及面广、上下游产业链关联性多且强、投融资资 金量巨大、涉及到的参与主体多等等特性注定了它在国民经济中的地位举足轻重，房地产 市场发展的健康状况与否直接关系到整个国民经济运行的好坏，相反，国民经济运行态势 又会同向作用于房地产市场的健康状况，因此保证房地产市场健康稳定发展是促进我国国 民经济持续发展、社会稳定的前提。 房地产市场的发展存在区域性差异。房地产业在国民经济中处于先导性地位，然而它 又离不开经济的发展。对于任何一个城市或者一个地区而言，其房地产市场的发展必定是 跟当地的经济发展水平紧密相连，当地经济的发达程度为房地产市场的发展提供了相应的 基础，房地产市场的发展也将进一步促进当地经济的繁荣，它们相辅相成、互相补充，我 们可以从我国几个一线发达城市如北京、上海、广东、杭州等与几个经济相对落后的城市 如西藏、新疆、青海等的对比中看出，这些一线城市的房地产业增加值的增长率都与其 GDP 增加值的增长率保持同步快速增长，房地产市场也保持快速发展，而经济相对落后 的城市 GDP 增加值的增长率与房地产业增加值的增长率都增长缓慢，其房地产市场的发 展也相对滞后。另外，区域或者地区经济发展程度不同将使得该地区人均收入水平与其他 地方形成一定的差距，它直接影响了房地产市场消费的支付水平，从而房地产市场的发展 也必然受其影响。因此，我们在研究房地产市场发展健康状况的时候应该根据不同的区域 或者地方经济发展情况区别对待才能提高研究结论的准确程度，否则将会脱离实际，导致 理论研究结果与房地产市场的实际发展状况背道而驰。 没有一套有效的房地产市场健康发展相应的衡量标准。房地产市场健康发展受到各国 政府以及学者的高度重视，很多学者也对其进行了各种各样不同深度的研究，同时提出了 如房地产市场泡沫测度、非均衡度、发展热度、可持续等等多种不同描述房地产市场发展 PAGE PAGE 10 PAGE PAGE 3 状况的方法，我国也在不同程度上根据这些方法对房地产市场进行了研究并对其进行调 控，然而效果并不明显。实际上，房地产业的特点决定了房地产市场的发展受到很多因素 综合影响，我国房地产市场出现的问题也并非由某单一影响因素造成的，因此，我们必须 用系统的思维方式来分析房地产市场发展的各个指标，从中建立起房地产市场健康发展的 综合评价指标体系，为政府部门做出相应决策以及进行相关宏观调控提供科学合理的依 据。 1.2 研究意义 随着经济的不断发展、社会的不断进步，房地产业的社会经济地位是越来越受到人们 的重视，在我国房地产业做为国民经济的支柱性、先导性产业，它的持续健康发展可以辅 助产业结构的升级与优化、加快城市化进程的步伐、优化居民的消费结构、完善社会主义 市场经济体系[38][40]。另外，人类离