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略论我国房地产业强化资金管控对策 　　中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）11-000-02 　　摘 要 房地产企业由于资金密集型与外向型筹资的特殊性，决定了合理、顺畅的现金流动对正常生产与获利的重要意义。由于长期粗放式的发展，房地产开发企业在资金管控方面，还存在着一些问题，特别是在调控政策之下，使得企业运营举步维艰。因此，房地产企业应立足于资金稀缺观念，完善资金管理制度，做好安排与调配，加快资金周转，使财务风险的不利影响降低到最低限度，促进企业价值最大化的实现。 　　关键词 房地产企业 资金 管控 改进 　　 　　一、引言 　　市场经济条件下，资金是企业最最重的资源之一。从社会经济的现实情况来看，企业倒闭往往是缺乏充足的现金流，而并非不能获利。由房地产企业的特性我们也可以得知，由于我国房地产企业开发往往是由开发商拿地后，通过金融机构的贷款进行运转，达到销售条件后，由销售资金以“销转投”的方式实现滚动开发。监管机构对于开发商的重要监管条件就是开发商自有资本金比重的限制，如2009年国家规定普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房最低资本金比例则下调至30%。一个管理水平高、运行健康的房地产企业，其重要标志就是合理把握资金，处理好融资、投资、经营性现金流量的平衡，并保持足够的现金盈余。 　　相比制造型企业而言，房地产业的投资利润率、销售利润率相对较高，但也往往出现资金短缺的现象，导致经营出现问题，如工程款不能及时到位影响进度、不能按期交房等等，严重的甚至影响企业生存。如2005年,深圳市中级人民法院依法宣告深圳国基地产破产,并指定成立破产清算组对其进行破产清算。据了解,财务危机加速了深圳国基的破产。截至2006年3月31日,深圳国基负债总额为9.06亿余元,成为迄今为止中国房地产最大的破产案。 　　在房地产业调控的宏观态势下，特别是进入2011年下半年以来，各房地产企业已经感受到外来资金的压力，无论是开发贷款，还是按揭回款，其额度、进度都相比往年有了极大的收缩，使不少房地产企业感觉到“冬天”真的来了。现在政府???让土地越来越规范，房地产商拿地的成本升高；同时银行也已对房地产贷款采取“戒备措施”，谨慎授信房地产企业。这一切都使得房地产商意识到现金流量的管理非常重要。只有企业具有足够的现金流“血液”，才能够实现企业的发展壮大。另一个方面，房地产企业也可以通过合理的促销，或者参与地方保障房建设，实现资金的回笼，也客观上促使房价回归到合理水平，以实现自身的社会责任。 　　二、当前房地产企业资金管控的现状分析 　　（一）融资依赖于银行贷款，财务风险较大 　　客观上讲，特别是在相当长一段时期内，我国对于房地产企业的资质准入审批条件限制并不严格，再加上无序发展时期，房地产企业的暴利，导致了全国大型房地产公司到处布局，各地小型房地产企业遍地开花的现象。因此，我国房地产企业的普遍现状是“数量多、底子薄”，不少房地产企业完全就是为了开发一个项目而设立，对于可持续发展几乎没有考虑，存在着事实上的投机行为。因此，在这种情况下，房地产企业过分依赖于银行贷款，银行作为赢利性企业，往往需要根据借款人的资历、业绩、现金流等决定是否给予放贷，以尽量降低银行的风险。如果房地产企业实力弱，则其可供选择的银行等金融机构就必然较少，融资行为受到的限制就大（如相关条款限制），房地产企业就只能寻求其他成本更高或者不规范的融资方式，带来较大的财务风险。 　　（二）资金管理资金策略过于激进，未能动态调整 　　根据资金配置策略，企业可以有激进型、配合型、稳健型三类。在房地产市场良好的时候，由于回款快，放贷易，所以大多数开发企业都选择了激进型策略，即往往通过融资（主要是短期融资）来满足大部分长期性的投资需求。但是，在市场条件变化的情况下，往往企业却又没能有预见性动态地对企业的资金策略进行调整，将流动资金大量投入开发项目，虽然在财务属性上仍然属于流动资金，但由于房地产企业开发周期往往长于一个年度，具有长期投资的特征，这样也就导致了资金策略过于激进，极大地影响了企业的长期稳健发展。 　　（三）资金管理基本流程与制度不规范 　　1.进度款计量支付存在不规范行为。如房地产企业在合同支付时，未严格按经监理等确认的进度运行款项支付，导致资金支出与施工进度不一致，超进度支付工程款。 　　2.没有严格的成本资金控制联动制度。房地产企业的开发成本相对单纯，主要是由于房地产企业的开发成本往往就是由土地、前期、建安、设计、规划等方面形成的成本，这些都需要直接支付现金，而无须类似于制造型企业通过多工序的结转，这样使得开发企业的成本资金进行联动成为可能。但事实上，往往企业这方面做得不够合理，如，在成本部门请款