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完全免费房地产行业盈利模式变迁 房地产行业盈利模式变迁 目 录 11. 房地产行业的价值链与盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 3. 国外房地产开发企业盈利模式 1.房地产行业的价值链与盈利模式 1.1 市场环境与产业结构 1.2 产业链 1.3 产品线与业务主线 1.4 产业价值链 1.5 企业核心业务流程 1.6 企业价值链 1.7 厂商基本盈利模式识别 1.8 房地产业务全流程核心能力识别 1.9 未来10-15年产业盈利空间识别 1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势 新来者 供应商 客户 替代品 互补品 当前竞争者 进入壁垒 议价能力 减 少 需 求 议价能力 推 进 需 求 经济发展、城 市化进程与人 均可支配收入 增长趋势 人口、土地、 货币、信贷、金 融及房地产相 关政策法规 人口总量与结 构变化、家庭 与社会结构发 展趋势 国家资源与 人均国土面积 变化趋势 技术发展与 文化变迁 退出壁垒 1.1 市场环境与产业结构 土地开发 房地产产品制造 新房面世 二手房流通 残值处置 增量市场 存量市场 土地出让方 一级土地开发商 金融机构 1.2 产业链 监理单位 物料供应商 施工企业 设计院 营销机构 销售代理 金融机构 金融机构 装修企业 房产中介 金融机构 评估机构 70年后？ 物业管理 物业管理 物业经营 物业投资 市场研究机构 开发商 开发商 策划机构 住宅 商业 地产 写字楼 目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透 土地 资金 工业 地产 旅游 地产 战略合作伙伴 银行 房地产信托基金 1.3 产品线与业务主线 产品销售 金融保障 定位传播 识地拿地 资金筹集 产品制造 客户服务 产 品 线 业务主线 土地开发 房地产产品制造 增量供给 存量流通 增量市场 存量市场 房地产价值转化 房地产一般投资价值变现 1.4 产业价值链 土地投资溢价 房地产投资溢价变现 土地一般价值 房地产价值增值变现 房地产一般价值变现 房地产一般投资价值流转 房地产投资溢价流转 房地产价值增值流转 房地产一般价值流转 房地产价值增值 土地价值增值 土地一般投资价值 1.5 企业核心业务流程 可研 储地 策划 融资 施工 设计 服务 租售 找地 运营 广告 客户推荐 Internet 地产经纪 参观样板房 用户需求说明 平面设计 地块选择 签订合同 缴纳定金 申请按揭贷款 房屋建设 个性化选择 交付使用 香 港 模 式 美 国 模 式 住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设 1.6 企业价值链 主流程 一级市场 二级市场 三级市场 一般价值 投资一般价值 投资溢价 （经营型） （投资型） （投机型） （房地产运作） （房地产开发） （土地开发） 1.7 厂商基本盈利模式识别 价值增值 Ｄ Ｅ Ｆ Ａ Ｂ Ｃ Ｇ Ｈ Ｉ 土地开发 房地产产品制造 增量供给 存量流通 残值处置 增量市场 存量市场 政府关系 资金实力 产品能力 营销能力 融资能力 运营能力 投资管理能力 1.8 房地产业务全流程核心能力识别 投资能力 市场能力 管理能力 管理能力 投资能力 识地能力 土地开发 增量市场 投资管理能力 1.8.1 核心能力识别：Ａ　土地开发——经营型 存量市场 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 土地开发 增量市场 投资管理能力 1.8.2 核心能力识别：Ｂ　土地开发——投资型 存量市场 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 土地开发 增量市场 投资管理能力 1.8.3 核心能力识别：Ｃ　土地开发——投机型 存量市场 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 土地开发 房地产产品制造 增量供给 增量市场 产品能力 营销能力 投资管理能力 1.8.4 核心能力识别：Ｄ　房地产开发——经营型 市场能力 存量市场 管理能力 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 土地开发 房地产产品制造 增量供给 增量市场 产品能力 营销能力 投资管理能力 1.8.5 核心能力识别：Ｅ　房地产开发——投资型 市场能力 存量市场 管理能力 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 土地开发 房地产产品制造 增量供给 增量市场 产品能力 营销能力 投资管理能力 1.8.6 核心能力识别：Ｆ　房地产开发——投机型 市场能力 存量市场 管理能力 政府关系 资金实力 融资能力 识地能力 存量流通 残值处置 增量市场 存量市场 投资管理能力 1.8.7 核心能力识别：Ｇ　房地产运作——经营型 增量供给 投资能力 运营能力 投资能力 管理能力 存量流通 残值处置 增量市场 存量市场 投资管理能力 1.8.8 核心能力识别：Ｈ　房地产运作——投资型 增量供给 投资能力 运营能力 投资能力 管理能力 增量供给 存量流通