第5章 房地产项投资策划1.pptVIP

本章目录 第一节 房地产投资策划概述 第二节 房地产投资环境分析 第三节 房地产项目经济评价 第四节 房地产项目融资策划 第一节 房地产投资策划概述 一、房地产投资的概念 房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。 第二节 房地产投资环境分析 第三节 房地产项目经济评价 第四节 房地产项目融资策划 资本金现金流量表 经营资金 2.2 资本金 2.1 现金流出 2 回收经营资金 1.7 回收固定资产收入 1.6 其他收入 1.5 净转售收入 1.4 自营收入 1.3 出租收入 1.2 销售收入 1.1 现金流入 1 N … 3 2 1 合计 项目 序号 资本金现金流量表(续) 计算指标： (1)资本金财务内部收益率(%)： (2)财务净现值： 累计净现金流量 4 净现金流量 3 借款利息支付 2.9 借款本金偿还 2.8 所得税 2.7 土地增值税 2.6 经营税金及附加 2.5 修理费用 2.4 运营费用 2.3 N … 3 2 1 合计 项目 序号 投资者各方现金流量表 累计净现金流量 4 净现金流量 3 经营资金出资额 2.2 开发建设投资出资额 2.1 现金流出 2 其他收入 1.2.4 净转售收入 1.2.3 回收经营资金 1.2.2 回收固定资产余值 1.2.1 资产清理分配 1.2 应得利润 1.1 现金流入 1 N … 3 2 1 合计 项目 序号 (2)资金来源与运用表 资金来源与运用表是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。 资金来源与运用表的形式如下所示： 资金来源与运用表 经营资金 2.2 开发建设投资 2.1 资金运用 2 净转售收入 1.9 回收经营资金 1.8 回收固定资产余值 1.7 短期借款 1.6 长期借款 1.5 资本金 1.4 自营收入 1.3 出租收入 1.2 销售收入 1.1 资金来源 1 N … 3 2 1 合计 项目 序号 资金来源与运用表(续) 累计资金盈余 4 盈余资金(1)-(2) 3 借款利息支付 2.10 借款本金偿还 2.9 应得利润 2.8 所得税 2.7 土地增值税 2.6 经营税金及附加 2.5 修理费用 2.4 运营费用 2.3 N … 3 2 1 合计 项目 序号 (3)损益表 损益表是反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表。 通过该表提供的投资项目经济效益静态分析资料，可以计算项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金利润率等评价指标。 损益表的形式如下所示： 损益表 利润总额 7 土地增值税 6 经营税金及附加 5 修理费用 4 运营费用 3 出租房经营成本 2.2 商品房经营成本 2.1 经营成本 2 自营收入 1.3 出租收入 1.2 销售收入 1.1 经营收入 1 N … 3 2 1 合计 项目 序号 损益表(续) 计算指标： (1)投资利润率(%)： (2)投资利税率(%)： (3)资本金利润率(%)： (4)资本金净利润率(%)： 未分配利润 9.3 应付利润 9.2 盈余公积金 9.1 税后利润 9 所得税 8 N … 3 2 1 合计 项目 序号 (4)资产负债表 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负载与所有者权益变化及对应关系的报表。 资产负债表主要用于考察项目资产、负载、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。 资产负债表由资产、负载和所有者权益三大部分组成，资产负债表的形式如下所示： 资产负债表 应付账款 2.1.1 流动资产负债 2.1 负债 2 无形及递延资产净值 1.4 固定资产净值 1.3 在建工程 1.2 累计盈余资金 1.1.4 现金 1.1.3 存货 1.1.2 应收账款 1.1.1 流动资产总额 1.1 资产 1 N … 3 2 1 合计 项目 序号 资产负债表(续) 累计未分配利润 3.4 盈余公积金 3.3 资本公积金 3.2 资本金 3.1 所有者权益 3 开发产品投资借款 2.1.3 固定资产投资借款 2.1.2 经营资金借款 2.1.1 长期借款 2.2 短期账款 2.1.2 N … 3 2 1 合计 项目 序号