2012年西安东尚城项目定位营销报告118P.pptVIP

西安东尚城项目定位营销报告;;西安土地市场分析;;;;;;;;;;;;;2;项目本体经济技术指标;项目本体经济技术指标;90-130㎡大两房占55%；120-150㎡三房占20%，140-200㎡四五房占25% 整体户型面积偏大，特别是130㎡两室。;项目建筑风格;户型设计尺度奢适，功能分区完整，从户型设计上具有市场区隔力;项目自身配套较少。;东尚地产——西安本土强劲开发商，品牌价值深受西安置业群体认可;项目位于城东老城区，周边配套齐全。;;二环路及地铁3号，片区未来交通便捷;;;3;项目竞争;城东板块楼盘定位以高端住宅地产、公园地产、教育地产为主，项目整体规模中等，多由西安知名品牌开发商开发。;城东板块竞争对比;已知竞争分析;竞品项目确定;2012年竞盘推售分析;竞争小结;4;客户层次上升;;区域客户特征;置业人群主要还是城东本区域客群，主要来自理工大、工程大、交大这类院校的教师及教授；西京医院的主任医师、康复路及周边的私营业主等，原住居民居多，同时也有外区县看重医疗教育的置业者。陕北客户也有一定的比例。;;该阶层多为行业领域的精英，但不是张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层； 对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）； 对于片区认同感较强； 对政治时事敏感，关注力强； 对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻； 这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋； 因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。 对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报； 对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；;;5;项目战略案例借鉴;项目理解》东尚地产：城东娴熟区域，公园之前，二环旁边交通四通八达，成熟的东郊口碑及开发商品牌;项目理解》东尚地产;项目理解》品牌运作理解——金地（华东区域）;项目理解》品牌运作理解——江苏新城;项目理解》品牌运作理解——绿地集团;项目理解》品牌运作理解;项目理解》品牌运作理解;城东运作多年，已经具备区域品牌知名度以及客源基础； 东尚地产，前期操盘策略稳健，市场追随者，亲民路线，快速跑量； 本地块自身的稀缺性、城市级综合体项目，具备打造东尚高端系列的产品线，提升集团品牌形象；;新聚仁理解的项目本体;项目战略定位;;;营销案例分享;望今缘，坐落于成都龙脉锦江之畔，二环以内，江景资源，配套极为繁华，中心型项目;;影响？ 来访？ 如何做到…成就豪宅 成交？ ;影响;影响;来访;来访;成交;成交;成交;成交;成交;影响——强大的资源整合能力 联姻媒体必须报道的强势活动，迅速扩大项目及发展商知名度，省时省心，事半功倍； 来访——做足圈层 需要来访的客户只是可能成交的客户，通过圈层活动客户连带客户，圈层成为项目最主要的客户来源； 成交——抓住客户心理需求 从看楼1对1的服务开始做起，客户感受自己的尊贵对项目产生想象； 大气临建营销中心，大面积公示高价格，业务员自信但不骄傲的接待，传递给客户的是稀缺性和信心； 安全性，每一样关于客户安全的设别设置重点讲解，让客户放心； 细节，每一扇样板房门都是紧闭，客户看房打开门的一瞬间充满惊喜与冲动；;营销核心：地产与文化跨界营销盛宴;整体营销分解;;线上线下贯穿精英文化，形成系统营销体系;;;;;;线上线下贯穿精英文化，形成系统营销体系;活动策略;;联合政府，举行城市对话活动，演绎大西安的发展历程，强调项目的区域价值;开盘活动：鉴赏世界文化之美 联姻大型拍卖会暨项目开盘，对名家名作，进行拍卖，再度掀起文化热度;样板房开放建议：领略当代书画之美 邀请陕西当代画家，为项目样板间户型作概念画，客户欣赏完画之后再观赏项目样板房;营销中心开放：体现项目作为东二环的优质项目， 超越飞跃东二环品质文化，体现飞跃的活动：山地自行车、蹦极、高尔夫赛、风筝节等;暖场活动，以文化鉴赏为主，每周不同主题，从不同角度展示项目文化气息内涵;拓客计划;;;对东尚老客户进行高精度筛选，借东尚品牌最大化的发动老带新;公司周边近半年售楼部进线约存量 20000组 并且还在持续更新 另城东高端资源约 10万组 在强度电约下进线邀约完毕后，也可筛选其中优越资源，进行售楼部下发。;推售策略;10月;6;调性，不是穿金戴银 往往最简单的，却是有品位的人所追求的 可能一套精致的杯碟 可能一幅意境的油画 也可能一把做工精细的椅子 都能引发有品位之人的共鸣; 从营销中心包装开始，将“文化”融入项目，给予项目最深厚的人文底蕴; 从营销中心包装开始，将“文化”融入项目，给予项目最深厚的人文底蕴;家 有多奢华其实不重要 我想要的是我喜欢的风格 温馨就好;样板间打造建议;样板间