《物业相关管理》课件第二章 业主.pptVIP

案例分析（待） 2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。你如何看待这一事件？ 业主委员会会议 (1)业主委员会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定 (2)经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议 (3)业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档 (4)业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，作出决定必须经全体委员半数以上同意 《物业管理》 第二章 业主 1.业主与使用人? 2.业主大会? 3.业主委员会? 4.业主公约和业主大会议事规则 ? 第一节 业主与使用人 学习指导: 1.掌握基本概念:业主 使用人 2.熟悉业主应具备的三种意识 基本概念 1.业主 (1)物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人 (2)物业管理企业所提供的物业管理服务的对象，物业管理市场的主体之一 (3)分为三个层次：单个业主；全体业主(业主大会或业主代表大会)；业主委员会 2.使用人 指不拥有物业的所有权但通过某种形式(如签订租赁合同等)而获得物业使用权并实际使用物业的人 业主应具备的三种意识 1.权利意识 三层含义:有何权利;如何行使权利;怎样维护权益 (1)单个业主的基本权利义务 单个业主的权利(有何权利): 一.公有权：依法享有所拥有物业的各项权利 二.参与权：参与物业管理、要求物业管理企业依据物业 服务合同提供相应的管理与服务的权利； 参与权的核心是知情权 具体权利内容——《物业管理条例》P28 如何行使权利:通过业主大会和业主委员会实现 怎样维护权利:法律、业主公约、物业服务合同 (2)业主大会的基本权利 全体单个业主的集合，其基本权利就是对物业重大事项的管理权和决策权 (3)业主委员会的基本权利 业主委员会是业主大会的执行机构，代表该物业的全体业主，其最基本的权利是法律、法规和业主大会所赋予的权利 具体业主委员会的权利——P29 案例分析2.2 业主李先生对物业管理公司维修基金的使用有质疑，到物业管理公司要求其出具具体的维修基金使用管理帐目，遭到物业管理公司的拒绝，请问物业管理公司的做法是否正确，如果不正确，李先生应如何行使这项权利？ P29-30 2.自治意识 业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。 一.理论上业主有权自己管理自己的物业，包括业主对个 人所有物业的治理，对两方共有、共同拥有物业的维 护，对小区公共事务的决策等； 二.当业主不行使管理权，而将管理权委托给物业管理企 业时，业主应付相应的费用。 业主与物业管理企业的关系： 法律上，平等的委托—被委托关系； 经济上，平等的接受服务—获得报酬关系 3.自律意识 业主要遵守业主大会通过的《业主公约》，应服从物业管理企业的正常管理，合理使用物业，承担相应的费用，遵守有关的管理规章，约束自己的相应行为。 自律意识的实质：业主在行使和维护自己权利的同时，不得损害和侵犯社会公众和他人的利益。 案例分析2.3 业主孙先生晚上八点钟到小区所在篮球场打篮球，被物管员告知由于小区住宅较集中，晚上八点打篮球会影响其它业主的生活，孙先生以八点钟并不算晚，篮球场是小区共用设施，他有权利在此运动，并且《业主公约》并未有此规定为由加以拒绝，你怎样理解这一事件？ 公众意识P31-32 第二节 业主大会 学习指导 1.掌握基本概念业主大会并了解其职责 2.熟悉业主大会会议 3.熟悉业主大会会议的召开 业主大会及其职责 业主大会 (1)业主大会由物业管理区域内全体业主组成，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，有业主共同履行业主大会、业主委员会职责 (2)业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权利机构，是物业管理的决策机构 业主大会职责 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活 动中的合法权益，其职责见书P33 业主大会会议 1.首次业主大会会议 (1)首次业主大会召开条件 一.已交付使用的物业建筑面积达到50% 二.一交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过一年 (2)首次业主大会的筹备 《业主大会规程》规