邢和平：2008中国商业地产企业的战略选择.doc

邢和平：2008中国商业地产企业的战略选择 ? [2008-5-26]　?????? 高峰论坛组委会 ??? 【邢和平：】各位来宾早上好！今天因为时间的关系，我讲的内容会删减一些，下午还会有一个座谈和交流，在下午更详细的交流一下。 　　朋友们，大家看到2008年从开始就是一个不平静的一年，对于中国来说这也是不平凡的一年，是中国崛起路上艰难的一年。但是我们也可以看到空前团结的中华民族，在灾难面前、在不愿看到中国作为世界大国崛起的人面前，我们表现出应有的民族气概，我想在这里向在灾难中逝去的人表示哀悼，在灾难中救灾的这些人表示敬意，也向中国领导人表示敬意。中国人没有做不好的事情，也表现在中国商业地产的发展过程中，中国商业地产中的购物中心是一个多形态的复合体，说是一个产业，但是也没有其他业态的明显特征，每一个购物中心都是不同的，需要有自己鲜明的特点和个性。但是有没有共性呢？受委托我们今年要做一个课题研究，就是我国购物中心发展方向与政策研究。通过这个课题研究，我们要产生中国购物中心建设与管理技术规范和中国购物中心术语，在明年还要继续出台一个购物中心等级划分的技术要求。我们正在尝试探索一条中国购物中心的建设和发展之路。 　　对于中国购物中心的现状和趋势，可以用两句话来形容它，迅猛发展的势头和不可抗拒的趋势。自上个世纪九十年代以来，中国零售业突飞猛进，令世人瞩目，在短短十年时间内，零售业走过了从传统到现代的进程，大大缩短了与发达国家的差距，在某些方面已经达到了世界领先的程度。购物中心的出现是中国零售业走向现代化的重要标志，改变了传统零售业从条状到点状的分布，使业态配置更加合理化，使消费者更加便利。购物中心是集购物、娱乐、体育、人文交流于一体的，许多又是城市地标性的建筑，对城市景观、旅游交通、消费习惯和产业集群有重大的影响。 　　随着购物中心销售占社会零售总额的比例不断提高，对一个地区的经济繁荣，尤其是对GDP和税收贡献率及劳动就业率的影响，越来越体现出购物中心对区域经济的重要影响力。说到中外购物中心的对比，在发达国家，比如说西欧或者是美国、日本，以及东南亚地区，购物中心已经逐渐成为商业地产的主流。当购物中心这种业态来到中国，与中国的实际国情相结合，其实已经具备了独特中国特色。大体来说国内外购物中心的差异主要体现在三个方面。 　　第一是类型上的差异。国外的购物中心主要是有两种发展路线，一个是郊区型的购物中心和城市中心型的购物中心，尤其是在欧洲，保护老城区、发展新的商业中心，从而出现了连成片的商业设施组合，既是购物中心也是商业中心。而在日本和东南亚主要是城市型的购物中心。在中国，我们现在出现的购物中心基本上都是城市中心型的购物中心为主。这些购物中心能够凭借周边密集的消费群，而不需要把自己的辐射范围像欧美一样扩散到更大的范围。国内外购物中心的类型差异带给我们的启发，国内购物中心商圈范围的确定以及主流消费者的定位与国外的案例应该有所差别，在目前阶段把项目的商圈范围确定过大，想依靠旅游消费来满足项目所产生的需求，这是不太切合实际的，也是对未来的经营带来巨大的困难。 　　第二是业态上的差异。在国外购物中心中餐饮、娱乐业的业态比例相对来说较少，通常加起来不超过1/3，但是在我们中国，现在已经建成了很多的购物中心，超过了30%，有些达到了40%，甚至有50%。但是虽然说餐饮、休闲业态的租金比不上零售的租金，从养商的角度来说，这样的业态配比非常符合目前的中国市场，很多已渡过培育期的购物中心，就是依赖于其餐饮和娱乐才逐渐活起来的。 　　第三是运作模式上的差异。国外以投资商主导的产业价值链，产业分工、协作体系值得我们学习，发达国家的大型商业地产操作体系已经相当的成熟，商业地产以及相关证券产品已经成为非常重要的投资产品，已经成为国民投资组合的一个部分，正是由于拥有发达资本市场的支撑，商业地产的融资和变现都有完备的体系，整个流程体系已经系统化。伴随这个体系是商业地产流程化的专业化细化，资本人员主导了商业地产的运作，在这个过程中许多专业性公司参与到项目当中来，形成网络性的专业运作体系。 　　中国在崛起，中国的商业地产也在崛起，在城市的快速发展过程中，商业特别是购物中心将发挥着重要的助推作用。从发达国家和我国一些城市的发展经验来看，一个成熟、成功的商业中心，一般都具有便利的交通、充足的停车场、购物、写字楼、酒店、公寓、餐饮、休闲、娱乐等基本要素，在一个城市的商业地产开发中，以购物中心形态表现的商业，对拉动区域经济将发挥着重要的作用。一般来讲，以著名品牌购物中心为核心和纽带，往往会带动整个区域形成一个城市商业中心、商务中心和商贸中心，也是城市的形象中心和社会活动中心。在今天的中国城市化进程中，购物中心的发展、建设更在进入一个前所未有的快速发展时期，也正在成为中国地产发展