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房地产行业：投资策略，行业受制通胀威胁，个股看分化与转型 房地产行业 2011 年投资策略 行业受制通胀威胁，个股看分化与转型 赵强 分析师 沈爱卿 分析师 徐军平 分析师 电话： 021 020637 021 eMail：zhaoq@gf4.cn saq@gf.cn xjp@gf.cn SAC 执业证书编号：S0260210030007 S0260209080530 S0260210040021 核心观点 从未来 12 个月的周期看，我们给予房地产行业“持有”评级。2011 年上半年 受制于通胀的威胁，房地产股票难有系统性机会，但到下半年，如果通胀警 报解除，经济政策焦点重回“保增长”之后，或许有转机；选股的思路，可 以用“看分化、看转型”来概况：分化，指的是在房价盘整、成交萎缩的时候， 真正的价值创造者会脱颖而出；转型，则是指一些开发商将寻找新的投资方 向，例如商业地产等新模式，甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些 自下而上的个股机会。 国际经验的启示 低利率与过于宽松的货币供应，是形成资产价格泡沫的主因；缺乏弹性的汇 率制度，只会给热钱留下投机套利空间，对抑制资产价格泡沫没有任何帮助。 行业：供求双紧缩、房价弱平衡 我们预计，“供求双紧缩，房价弱平衡”的局面在 2011 年将继续维持。而通胀 加剧将使得政府持续收货币，可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。 公司：分化与转型 在分化与转型的背景下,我们构建一个较为均衡的模拟组合。在住宅开发商 中，选择高周转行业龙头-万科；在“房地产+X”类型中，选择福星股份和中天 城投，在商业地产中，选择国贸(收租股)、金桥(收租股)和凤凰（文化地产）。 风险提示：政策风险 重点公司业绩预测与估值 EPS PE 简称 股价 09 10E 11E 09 10E 11E PEG 目标价 评级 万科 A 8.49 0.48 0.63 0.80 17.51 13.39 10.65 0.44 11.0 买入 保利地产 12.70 0.77 1.05 1.64 16.51 12.09 7.76 0.31 17.0 买入 金地集团 5.91 0.40 0.54 0.65 14.88 11.03 9.04 0.30 7.0 持有 招商地产 16.03 0.96 1.26 1.59 16.74 12.75 10.07 0.44 19.0 持有 金融街 6.67 0.45 0.55 0.72 14.78 12.24 9.28 0.40 8.0 持有 中天城投 13.82 0.50 0.76 1.23 27.41 18.24 11.20 0.32 17.0 买入 福星股份 13.01 0.47 0.74 0.83 27.55 17.52 15.63 0.43 17.0 买入 浦东金桥 8.93 0.39 0.48 0.59 23.03 18.64 15.13 1.25 12.0 买入 中国国贸 11.13 0.29 0.29 0.55 38.72 37.88 20.09 1.17 15.0 买入 凤凰股份 6.67 0.40 0.25 0.56 16.81 26.19 11.89 1.02 8.0 买入 数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心 行业评级 前次评级 持有 行业走势 市场表现 1 个月 3 个月 12 个月 行业指数 -5.57% -0.26% -33.2% 沪深 300 -7.40% 13.38% -11.1% 识别风险，发现价值 2010-12-13 第 2 页 行业深度研究报告 目录索引 核心观点 ............................................................ 4 引子 ................................................................ 4 一、国际篇：货币与泡沫............................................... 5 （一）“凯尔特之虎”的悲剧 ............................................. 5 （二）新加坡及香港正在膨胀的房地产泡沫........................