2016年6月1日大理城投“兴盛时光”二期项目前期策划方案.doc

2012年6月1日大理城投“兴盛时光”二期项目前期策划方案 * 目 录 第一部分 房地产市场环境调查与研究 一、宏观市场环境调查与研究 二、区域市场环境调查与研究 三、房地产产品调查 四、市场需求和消费行为调查 第二部分 项目产品研发 一、项目条件分析 二、项目SWOT分析 三、项目产品定位 第三部分 项目规划设计建议 一、产品规划建议 二、建筑设计建议 第四部分 项目开发投资估算 一、经济技术指标 二、项目开发成本 三、项目开发收益 * 第一部分 房地产市场环境调查与研究 * 一、宏观市场环境调查与研究 通胀压力加大 从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。 自#0046992009年11月开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。 全国各月CPI、PPI走势 * 货币供应市场流动性过剩的情况依然没有缓解 截至3月末，广义货币（M#0046992）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.#0046992个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。 货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。 * 信贷收紧，住房开发回款的难度增大 3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增17元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加#0046992.亿元，同比少增35元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。 * 房地产开发景气指数回落 从#0046992010年３月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业。 * 房地产宏观调控政策密集出台 国家 #0046992010.1.10 “国十一条” 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险。 #0046992010.3.10 “国十九条” 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，各地#0046992010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的。 #0046992010.4.14 “新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 #0046992010.9.“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 #0046992010.4.17 “新国十条” 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 “新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。 #0046992011.1.国家 #0046992011.1.个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 #0046992011.3.#0046992#0046992 发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自#0046992011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手