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城市发展中人口结构变化与住房需求研究 　　内容提要：人口结构的变化是影响住房需求的重要因素，突出表现在对不同档次、规格等结构性的住房需求的影响。通常，随着人口规模的扩大，住房的需求也随之增加。目前，家庭仍然是城市购房的主要单位形式，而住房数量和户型的需求也在一定程度上受家庭户数量和家庭结构变化的影响，因而研究城市人口结构的变动对预测住房需求有着重要的现实意义。本文从分析人口结构与住房需求的关系入手，阐述了人口结构的变化对住房需求的影响，并在此基础上提出协调人口结构与住房需求的一些建议。 　　关键词：人口结构；住房需求；人口增长 　　中图分类号：17290　文献标识码：A　文章编号：1003-4161(2011)02-0084-04 　　 　　一、前言 　　 　　以住房需求的原因为依据，我们可以将住房需求分为刚性需求和改善性需求两种类型。其中，刚性需求指的是由于家庭的组建或者家庭人口的增加而产生的住房需求，通常不受其他宏观经济变量的影响；改善性需求指的是由于需求者对住房的居住条件不满意而产生的，需要对居住条件进行改善所导致的住房需求，这类需求通常在很大程度上受其他宏观经济变量的影响，存在着较强的需求收入弹性和需求价格弹性。相对于受经济影响较小的刚性需求，改善性需求的产生是以经济条件的许可为前提的。经济、社会、人口结构等因素及其变化规律是影响住房需求的几个主要因素，但相对而言，人口结构的变动规律相对稳定，对住房需求的影响较易判定，而对经济、社会等因素变化规律的把握是较困难的。此外，人口因素还是影响住房需求的内在因素，未来住房内在需求的变动趋势在很大程度上由人口的变动趋势决定着。因此，无论是从现实意义看还是从理论价值方面看，从人口结构变动的角度对住房需求变化趋势进行研究都是十分必要的。 　　国民经济可能提供的住房水平以及逐步推行住房商品化后居民的消费投向与支付能力是对居民的住房需求进行预测的重要前提。一个国家或者一个城市所具有的投入在住房建设方面的经济能力是社会对住房需求的主要依据。世界上通行的计算方法，是住房投资占国民生产总值(GNP)或国内生产总值(GDP)的比例，需要注意的是GNP和GDP对于住房投资而言几乎没有差别，因而二者可以通用。根据联合国对45个国家和地区80个年度的统计平均数字，我们可以得知，在国内生产总中，住房建设投资所占的比例大概为4.74％，占国民收入比重的5.6％左右。 　　 　　二、人口结构与住房需求的关系 　　 　　人口结构，又称人口构成，是反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系。一般包括年龄结构、性别结构、城乡结构、收入结构、家庭结构等，在本文中，主要分析的是与住房需求关系密切的城乡结构及年龄和家庭结构。 　　人口城乡结构对住房需求有举足轻重的影响，这主要表现为城市化尤其是城市化的速度对住房需求的显著影响。2007年末，我国总人口为132 129万人，城镇人口为59 379万人，占总人口比重的44.9％，而到了2008年我国城镇人口已达6.22亿，占总人口比重的45.68％，比2007年提高了0.74个百分点。2009年我国城镇人口比重已上升为46.6％。伴随着大量的乡村人口涌人城市，对城市住房的需求量也在不断增长。而相比于城市人口的增长，我国城市住房总量增长的速度更快，由于居民对住房需求的水平在不断提高的生产力水平和不断增长的社会经济的影响下而不断提高。以北京市为例，2000年北京城镇人口人均住房建筑面积为16.6平方米，2001年为17.61平方米，2002年为18.2平方米，2003年为18.7平方米，2004年为19.1平方米，2005年为19.5平方米，2006年为20.06平方米，而到2010年，北京市的城镇人口人均住房建筑面积将达到30平方米。 　　同时，城市化的健康发展是以科学地估计城镇住房需求总量为重要基础的。首先，城市土地供给弹性的缺乏决定了在短期内土地供给的刚性属性。因而，土地供应紧缺的状况会随着不断增加的外来人口和并未增加的居住用地而更加紧张，从而导致住房的需求大大超过住房的供给。其次，从城市化方面来看，农民逐渐从农村转移到城市中，进而以非农业生产代替农业生产作为谋生的主要手段，从而转化为城市人口，并以信息发达的城市聚居形态代替封闭、分散的传统村落聚居形态，在空间地域上高度集中了劳动力、资本及多种经济要素，导致巨大的聚集效应和规模效益产生。也就是说在这一过程中，城市容纳城市化人口的能力在很大程度上取决于城市住房的充足性。 　　此外，人口年龄构成对住房需求增长的影响也是不可忽视的。目前，我国老年人口数量在总人口数量中不断增多，老龄化问题突出。国际上通常认为，60岁以上的人口比率超过总人口的10％或者65岁以上的人口比率超过