广州保利达东陵马官桥项目发展策划报告.doc

广州保利达东陵马官桥项目发展策划报告 谨呈：保利达地产 报告内容 第一部分：开发目标及经验借鉴 第四部分：静态财务分析 第二部分：分析与策略 第三部分：物业发展建议 开发目标及经验借鉴 项目初判： 1、项目位于二线城市——沈阳近郊，如何突破区域局限、引领市场 ？ 城市——沈阳；东北老工业振兴的核心城市，居民消费力很强； 区位——东陵区；是城市发展的重点区域，认可度正逐渐提高 城市有很好的发展潜力与前景，但现状不成熟，经济有制约 自然景观资源 水体资源 浑河是主要的景观资源，但水岸线东西向，资源环境较差，水体资源较分散 生态资源 周围大树较多，但是除保利花园附近整治的不错之外，其他都很凌乱 水库 地形复杂 项目初判： 72、项目具有景观大盘的潜质，但须一定改造; 如何营造景观？ 景观资源图， 规划图， 地块状态图 本项目地块的用地指标 总用地面积 112436 总建筑面积 152552 容积率 1.36 总户数 1104户 停车位 978个 规划指标 容积率高，建筑密度小，限高17层，规划指标对物业类型限制大 规划路 三条规划路将增大地块的临路面，提升交通区位，但道路占地及退缩将增大地块指标压力 项目初判： 3、项目指标压力大，用地在开发时该如何取舍？ 规划示意图 开发目标——二线城市大盘的成功开发 具体表现在三个层面： 市场层面——引领 项目层面——赢利 社会层面——影响力 我司对城市大盘的理解 由于规模大，大盘与当地城市及市场之间的相互影响是十分密切的; 大盘通常不在城市传统中心，区域认同度需培育； 市政及生活等配套缺乏或档次不高，需要自我完善； 通常有较好的景观资源，但开发时如何有效利用及改造是关键； 开发周期长，大盘的品牌塑造十分重要 对成功大盘，我们可以去借鉴和参考 周边市场环境有可比性 规模方面有可参照性 资源方面有一定相似性 两个经典的“王者”： 广州·汇景新城 ——连续三年荣膺中国十大超级豪宅荣誉 北京·星河湾 ——连续三年荣登北京高端住宅销售榜榜首 广州 汇景新城 位置 广州市天河区汇景路 占地 80万m2 总建 98.8万m2 容积率 1.2 物业类型 别墅、叠加别墅、小高层、高层 建筑密度 22% 绿地率 34.7％ 本期均价 33000元/ m2 首期开盘 2001年11月 2007年9月1日“中央·庭院”组团开售，80套每套售价超过1000万的单位3小时内全部售罄，成交金额超过8亿 王者的霸气 位于华南快速干线东侧、广园东路北侧，距天河区CBD约3公里，5分钟车程左右，交通便捷 项目位于广州市空间发展战略中的“东进”与“北优”交汇点处，区位优势明显 周边高校林立，人文氛围浓厚 位于城市核心边缘， “离尘而不离城”，区位优势明显 广州 汇景新城 广州 汇景新城 并非天生的豪宅地块：曾经面临交通隔离、通达性差，无特别自然景观资源等一系列先天不足 城市快速路 城市快速路 被快速路和铁路隔离：虽然离天河北CBD的物理距离近，但是地块被广园快速路和铁路隔离，交通便利度和通达性都很差，北面则被学校包围，可进入性弱； 内外皆无可以利用的特殊景观资源：项目用地为剥蚀残山，耕地、水塘、植被，内外都没有高价值的景观资源 广州 汇景新城 并非天生的豪宅地块：也曾经面临地块内部被市政规划路隔离的痛楚 市政路穿越：根据控规，该地块内有三条市政规划路穿越 地块零散，噪声污染：项目用地将被分为各个零散的小地块，并会带来大量噪声污染 南区 西区 东区 市政规划路 除了具有城市的属性外，汇景新城并非天生的豪宅用地； 那么，侨鑫是如何去改进和规避这些劣势和不足，如何将优势的资源价值最大化，将它打造成城市豪宅的“王者”呢？ 广州 汇景新城 首先，以高度的战略眼光，锁定城市高端人群，高起点地将项目定位为顶级豪宅社区 项目以高度的战略眼光，决心打造广州顶级豪宅社区，将目标客户锁定为中外企业高管、金领、私营企业主、大学教授等一系列城市高端人群 广州 汇景新城 修建私家路改善项目的通达性，充分挖掘区位的真正价值，并赢得了与政府合作谈判的筹码 广州 汇景新城 与城市快速路相连的私家路 私家路上的主入口大门 私家路提高通达性，提升区位价值：为实现顶级豪宅社区的目标，项目自主修建与城市快速路相连的私家路，提高了项目的通达性的同时，充分挖掘了项目区位的真正价值，也提升了区域的地段价值 市政规划路改成小区道路：通过地块外私家路的修建，赢得与政府合作谈判的筹码，最后成功说服政府将地块内的市政规划路改为项目内小区道路，提高了项目的整体性和排他性 投入巨资内部造景，改善和弥补项目外部景观资源缺乏的劣势 广州 汇景新城 投入巨资打造大面