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农村住房产权流转思考 　　摘要:我国现行法律法规严格限制农村住房产权流转,这带来诸多问题,如产权纠纷不断、土地浪费严重、农村发展资金缺乏等。目前农村住房产权改革进展不大,主要原因是存在诸多意识层面的障碍。农村住房产权改革必须突破这些障碍,赋予农村住房完整产权,在一定条件下允许农村住房产权自由流转。 　　关键词:农村住房;产权;流转 　　中图分类号:F32 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0030-03 　　 　　农村住房虽为农民合法财产,但现行法律法规却严格限制其产权流转。第一,农村居民可以根据“一户一宅”“面积不超”的原则,无偿获得宅基地建房居住,但无偿获得的宅基地只有使用权,没有处分权,不得出让、转让或者出租。第二,农民住房可以出租出卖,但不得流转给城镇居民。实践中的做法是只能流转给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的成员。第三,宅基地不能用于抵押融资。房屋是一种特殊的财产,房地一体,房屋不能离开宅基地独立存在。对宅基地流转的限制实际上就是对房屋流转的限制。也就是说,在现行法律法规及制度框架下,农民住房的合法流转对象只有本集体经济组织成员,而农村集体经济组织成员也可以无偿申请宅基地。合法的农村住房产权流转在现行法律法规及政策框架下少之又少,无异于禁止流转。 　　一、农村住房产权流转的必要性 　　限制农村住房产权流转带来诸多问题,私下交易大量存在、产权纠纷不断,农村住房大量闲置、土地浪费严重,农民缺乏有效融资手段、发展资金缺乏,等等,已为农村住房产权改革积累了巨大的改革压力。 　　1.农村住房产权流转是实践的迫切需要 　　虽然农村住房产权流转受到严格限制,但实践中,农村住房产权流转由来已久,且大量存在。由于种种原因,供给和需求都很旺盛,尤其是城市郊区和经济发达地区,已经形成一个较有规模的隐形市场。可以说,一方面是严厉禁止,另一方面却是私下交易大量存在。由于现实的需要为现行法律、政策所禁止,其必然的结果就是大量私下交易的出现。据中国土地学会2001年在浙江的调查,义乌市1997年4月至2000年,全市农村宅基地转让3 223宗,面积21.89万平方米。其中,受让方为本村村民的为48.15%,受让方为非本村村民的占36.24%,受让方为城镇居民的占15.61%。这些转让行为85%以上都是私下交易,未办任何手续[1]。私下交易的大量存在,带来许多问题。因为是私下交易,交易不受法律保护,容易引发法律纠纷和经济纠纷;因为交易不被赋予合法性,使得交易成本大大增加,交易的合理价格不能形成,农民的住房流转价格低,利益受损,等等。 　　2.农村住房产权流转是节约利用资源的需要 　　中共中央[1997]11号文件明确指出,我国土地资源浪费最严重的是两个领域,一是开发区用地,一是农村宅基地。来自国土资源部的调查数据表明,目前,我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍,且用地布局散乱、分散无序,粗放利用现象严重。农村住房大量闲置,粗略估算也要达到20%,甚至有的学者认为有的地区已达到40%,农村建设用地浪费严重。 　　农村住房大量闲置的原因是多方面的,总体来看,随着我国城市化进程的加快,大量农村人口迁移到城镇,“从第四次人口普查到第五次人口普查,中国城镇人口从29 614.5万增加到45 877.1万,增加16 262.6,即增长了54.91%,中国城镇人口占总人口的比重由26.20%增长到36.92%,增长了10.72个百分点。”[2]随着我国城市化进程的推进,这样闲置下来的农村住房会不断增加。房屋会大量闲置是客观存在,只要对农村住房产权流转的限制存在,这样的闲置就不会减少,大量宅基地浪费问题将长期存在。在集体经济组织无权回收宅基地的情况下,流转也许是解决房屋闲置、土地浪费的唯一途径。 　　3.农村住房产权流转是建设社会主义新农村的需要 　　资金是农村经济发展的关键因素之一。而住宅是农民的重要财产,几乎是农民唯一的融资手段。所以,当他们发展生产尤其是发展非农业生产需要资金时,房产“变现”的需要十分强烈。按经济学规律,物在市场经济条件下是流动的,只有不受限制的流动,才能够实现物的实际价值。如果农村住房只能在本集体经济组织内部流转,房屋的实际价值自然难以实现,因此,在本集体经济组织内部实现流转的可能性并不大。那么,如果一定要“变现”,只能进行私下交易,流转给非本集体经济组织成员,这种不受法律保护的“暗箱操作”的一个必然结果就是价格仍然较低。由于流转受到限制,农村住房很难实现其实际价值,这反映到农村经济建设上来,就是缺乏生产建设资金。同时,由于农村住房流转困难,流转价格低,农民唯一可以作为担保品向金融机构融资的可能也被堵死。资金支持不足,实际上已成为农村经济发展的瓶颈。 　　二、对农村