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项目前期技术步骤要点 拿地及概念阶段 2015年3月 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 目录 CONTENT 1 技术进程 2 交付成果 3 设计自查 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 01 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 1.阅读设计任务书 a、关注产品定位 b、产品类型面积配比 c、建筑立面及色彩要求 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 2.控规规划条件看什么 a、用地情况：包括用地性质、边界范围和用地面积 b、开发强度（规划控制指标）：包括总建筑面积、人口容量（指导性指标）、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度控制等 c、建筑退让与间距：建筑退让“四线”，即道路红线、城市绿线、河道蓝线、历史街区和历史建筑保护紫线，建筑间距、日照 标准、与周边用地和建筑的关系协调 d、交通组织：包括道路开口位置、交通线路组织、主要出入口、与城市交通设施的衔接、地面和地下停车场（库）的配置及停 车位数量和比例 e、配套设施：包括文化、教育、卫生、体育、市场、管理以及公共开放空间和给排水、燃气、热力、电力、电信等市政基础设 施 f、城市设计：建筑形态、尺度、色彩、风貌、景观、绿化以及公共开放空间和城市雕塑环境景观要求 g、公共安全：满足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求 h、其他特殊要求：如地段内需保留和保护的建筑和遗迹、古树古木，地下空间开发和利用，其他特殊审批程序要求等 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 2.项目预定位 根据规划条件制作测算表格，大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位 容积率小于0.3 高档的独栋别墅项目 容积率0.3~0.5 一般独栋别墅项目 容积率0.5~0.8 一般的双拼、联排别墅 容积率0.8~1.2 多层项目如与低层或联排别墅组合，密度较高 容积率1.2~1.5 多层项目环境一般，如与小高层组合，环境品质较好 容积率1.5~2.0 正常的多层+小高层项目 容积率2.0~2.5 正常的小高层项目，如全做小高层，则环境会很差 容积率2.5~3.0 小高层+二类高层项目（18层以内） 容积率3.0~6.0 高层项目（楼高100米以内） 容积率6.0 以上 超高层项目 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 3.下载查阅当地规划规范 《城市规划管理技术规定》 《公共停车场建设管理规定》 《层高控制及容积率指标计算规则》 《城市建筑工程日照分析技术规程》 。。。。。。。。。 项目前期技术步骤要点拿地及概念阶段 技术进程 4.列明和项目有关的规范条文 （1 ）退界 关键词汇： 道路宽度（等级）、建筑主要朝向、建筑次要朝向、建筑高度、登高场地、建筑高度 国家规范： 《城市规划管理技术规定》 《建筑设计防火规范》2014版 地方规范： 《北京市人民政府关于在城市干道两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》 《北京市地区建设工程规划设计通则（03版）》 设计要点： 商场外轮廓在满足消防登高场地设置的情况下原则上应尽量紧贴建筑控制线设置，商场主入口留出室外广场进深， 主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在20~25m 21000 7000 4000 7000 3000