中低收入家庭住宅抵押贷款公营性保险体系探讨.docVIP

中低收入家庭住宅抵押贷款的公营性保险体系探讨 　　提要中低收入阶层住宅贷款常因其风险大、偿还期限长等，而遇到贷款难的局面。虽然我国有商业保险和迅速崛起的置业担保公司，但这些担保公司多是以商业性为主。本文将一种针对中低收入阶层购房贷款的公营性质的保险引入到置业担保中，并就其构建主体与现行担保机制的比较进行探讨。 　　关键词：置业担保；住宅抵押贷款；公营性保险体系 　　中图分类号：F83文献标识码：A 　　 　　一、中低收入家庭购房困境分析 　　 　　据有关资料显示，我国城市中低收入居民占总人口的60%，这部分人群的住房现状不理想，很多中低收入家庭无法拥有一套自有住房。虽然政府提出大力建设廉租房，但因为大部分中低收入家庭不在廉租房保障标准之内，同时他们也无法达到现行金融机构评判放贷的标准，很难贷款买房。主要表现在他们工作稳定性差、储蓄较少、经济抗风险能力较低，一旦发生一些突变事件使他们经济负担增加后，就对他们很不利；另一方面从银行的角度讲，如果金融机构的房贷风险能得到分散的话，银行是有放贷热情的。所以，要使中低收入阶层能顺利购房的一个改善途径应是分散金融机构的贷款风险。置业担保和抵押贷款保险正是出于这样的目的。 　　 　　二、引入公营性保险体系背景分析 　　 　　（一）现行置业担保制度。我国开展的个人住房贷款中，一部分采用住房抵押担保方式，在贷款人资信较低时，银行一般会要求在抵押基础上提供担保人，即“抵押+担保”，置业担保就是采用一形式。所谓住房置业担保，是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任担保的行为对贷款人进行信用升级。我国的置业担保机制主体框架如图1所示。（图1） 　　 　　（二）现行置业担保公司存在的问题 　　1、信用问题。《住房置业担保管理试行办法》规定，置业担保公司的组织形式是有限责任公司或股份公司，开发企业也可以参股。所以，随着公司发展，金融机构对其信用认定将是比较头痛的一块。 　　2???配套体系不健全。国家除了《担保法》、《城市房地产管理法》文件，还没有住房贷款担保的专门法律；虽然建设部发布了《住房置业担保管理试行办法》，但涉及到住房贷款担保的许多问题无章可循。 　　3、资金和规模问题。根据其公司制形式，注册资金只要1，000万元就可以了，从其经济能力上看，显然抗风险是远远不足的。 　　4、抵押物的处理问题。处理抵押物和安置借款人牵涉面广，处理不当容易给借款人的物质和精神造成极大伤害特别是低收入人群，会造成不好的社会影响。 　　5、担保公司的“担保问题”。担保公司没有明确的监管部门，并且控制风险的发生机制也不健全，一旦破产，容易给房贷金融市场造成很大的冲击，所以担保公司的担保问题得不到保障。 　　（三）我国目前住房抵押贷款保险存在的问题。我国目前的住房抵押保险存在向银行利益倾斜的现象，业务体系还很不正规、不完善，主要表现在以下几个方面： 　　1、过于保护银行利益。过于考虑分担银行风险，目前的大多保险都是在银行的要求下进行，基本都是银行制定及代办，保险人分担了过多风险，不符合市场规律，即有失公平。 　　2、保险基数、费率要素的确定不合理。 　　3、政策扶持力度不够，主要受银行和购房者行为约束，较为被动，很难发挥足够的能动性。 　　4、险种设计不合理。目前，住房贷款险种主要为财产保险和保证保险两种，无法满足住房贷款风险防范的要求。 　　 　　三、公私合营性住宅抵押保险体系的构建 　　 　　（一）引入公营性住宅抵押保险体系。这种住房抵押保险实际上是一种以信用关系为标的的保险，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同而使信用关系另一方蒙受的损失提供经济赔偿，这种抵押保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能。 　　1、中低收入阶层的住房问题纳入了国家住房保障体系的议程中，属于国家未来重点解决住房问题的对象，与一些中等偏高收入以上阶层不同，他们更需要国家政策进行扶持与引导。 　　2、能促进我国住房消费信贷的发展。由于政府担保信誉高、自身抗风险能力强，通过将中低收入阶层从原有保险市场分离开，能提高银行的长期抗风险能力，提高其放贷信心，同时促进了我国担保体系的发展。 　　3、由于中低收入阶层购房有其特殊性，如年龄、收入、身体状况等原因，造成他们的还贷风险较大，在险种设置上与其他较高收入阶层有很大的不同，也应区别对待，而这时更具有政策性导向。 　　4、由于住房首付款比例、利率等限制的规定，也从一定程度上制约了中低收入阶层的购房计划，如果引入政策性扶持，有利于我国建立更加灵活、系统的房地产信贷机制。 　　5、有利于完善国家信用体系，并且有利于国家信用体系的完善。