“新国十条”政策效应分析与评价.docVIP

“新国十条”的政策效应分析与评价 　　摘要:在宏观经济恢复增长,房价出现新一轮过快上涨,国家初步调控未见成效的背景下,国务院出台了被称为“史上最严厉”的“新国十条”调控政策。由于“新国十条”调控目标不够明确,在打击投机性需求的同时也打击了改善性需求和刚性需求,并且拿不出有效的手段扩大土地供给,因此使得房地产市场量跌价不跌。建议调控政策应着力于改革土地供给制度,切断地方政府利益链条,加快廉租房建设力度,进一步推进商品房市场化改革。 　　关键词:“新国十条”;调控政策;房价 　　中图分类号:F120文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0007-03 　　 　　2010年4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”,并被一些媒体称为“史上最严厉的”房市调控政策。“新国十条”出台以后,社会各界对其的评论和争议一直不断。对“新国十条”的政策效应和利弊之处进行深入评析有助于对今后出台的相关政策提供参考,同时也有助于对今后一段时期的房价走势作出判断和预测。 　　一、“新国十条”的出台背景 　　背景一:宏观经济恢复高速增长 　　在2008年下半年中国遭受国际金融危机侵袭之际,中国政府迅速采取强有力的经济刺激政策应对国际金融危机,使宏观经济在2009年迅速走出低谷并恢复高速增长的势头。2010年第一季度,全国GDP增长达到11.9%,已经超过2008年第一季度11.3%的水平。宏观经济恢复快速增长的势头,给“新国十条”政策的出台奠定了一定的基础。 　　背景二:房价出现新一轮快速上涨 　　2009年政府出台的经济刺激政策中当然也包括促进房地产业发展的一系列支持政策(包括下调购房契税,暂免征收印花税,购房利率优惠等),这些购房需求刺激政策和适度宽松的货币信贷政策,使得从2009年第二季度开始,房价出现了新一轮的快速上涨。到2010年第一季度,全国商品房成交均价达到5 193元/平方米,同比上涨16.1%。一线城市更是量价齐涨。以北京为例,2010年第一季度,北京市商品房销售面积为347.7万平方米,同比增长10.3%;3月份当月,北京市房屋销售价格同比上涨12.3%,涨幅比2月份还扩大了1.6个百分点。 　　背景三:???步调控未见成效,地王频出 　　房价的快速上涨使得民众对于住房问题的意见更加突出,群租、蜗居、蚁族、洞居、箱居等住房现象不断出现,在此背景下,从2009年年底至2010年3月,中央先后出台了一系列调控措施,包括“国四条”、提高拿地首付比例、上调存款准备金率、要求非地产主业央企退出房地产业务等。但这些密集出台的地产调控政策并没有起到遏制房价过快上涨的作用。国家统计局公布的数据显示,2010年3月份全国70个大中城市房价同比上涨11.7%,为2005年7月以来的最大涨幅。以北京为例,据亚豪机构统计数据显示,3月份北京新开盘价为25 337元/平方米,环比上涨34.5%。3月15日,全国“两会”刚刚开完,北京即出现了三个新的地王,受地价飙升的影响,“天价地”周边的房价迅即又创新高,并带动北京市房价水平整体抬升。 　　在这样一些背景之下,政府下定决心要抑制房价过快上涨,出台了被称为“史上最严厉的”房市调控政策――“新国十条”。此后的一个月内,全国各地开始陆续出台了相应的地方版调控细则,落实“新国十条”的各项政策措施。 　　“新国十条”从以下四个大的方面提出调控措施:一是抑制不合理住房需求;二是增加住房有效供给;三是加快保障性安居工程建设;四是加强市场监管。这些调控措施总体来看比较全面,其重点在于抑制需求(主要是二套房、三套以上住房需求以及投机性需求)。从文件中抑制需求的一些非常规手段(如大幅提高二套房首付款比例至50%,严格限制第三套房的购买,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等等)来看,确实可以堪称是“史上最严厉的”调控措施。 　　二、“新国十条”的调控效果 　　“新国十条”出台后,对中国房地产市场的影响非常之大,主要表现为以下几个方面。 　　1.房地产市场成交量急剧下降,但价格下降并不明显 　　“新国十条”颁布后的5月份,全国商品房市场成交量出现急剧下降。国家统计局的数据显示,全国5月份当月,商品房销售面积6 777万平方米,比上月减少1 274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3 335亿元,比上月减少1 113亿元,下降25.0%。从全国范围来看,价格并未出现明显下降,反而小幅上涨。70个大中城市房屋销售价格5月份同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。一些涨幅过快、价格过高的一线城市房价已经开始有