金地广州增城荔湖城大盘配套策略2.pdf

大盘配套策略 深圳地产市场营销部2009-03 1 报告关键结论摘要 • 荔湖城区域商业分析 现状：区域布局、人口分散等因素导致区域商业规模、级别、品种、档次等较落后 未来：新塘和萝岗成为未来区域商业双核心，荔湖城机会在商业档次差异化和业种业态填补提升上 • 消费者需求研究分析 现状：中高端和商务型消费外流明显 未来：新增区域居住人口中大部分为中高端消费人口+年轻小白领阶层为主 • 荔湖城竞争项目商业及配套分析 竞争楼盘分析：目前除凤凰城形成商业气候外，其他竞争楼盘商业都在初期，基本为社区型商业 成功失败案例启示：前期商业规划布局是决定后期商业运营成功与否最关键因素（华南新城商业前 期缺少整体布局，车行、人行动线设计不符合商业要求，最后导致华南新城4000户住户都不能支撑 不到几千平方米商业的存活） 2 报告关键结论摘要 • 荔湖城商业和配套布局及业态建议 打造荔湖城商业成为次商业核心圈的生活、运动和休闲度假的中心，吸引永和镇、凤凰城、恒大山水 城、翡翠绿洲、合生湖山国际、绿野山庄和附近工业区的中高端及商务型消费人群。从而提升住宅价 值 • 荔湖城商业招商和销售进度建议 借鉴格林世界招商和销售进度：第一步，通过细致、整体的商业布局让客户充满想象力；第二步，集 中全力做好A 区集中商业和商业街，打造荔湖城生活配套中心；第三步， B/C区通过主题商业策划，全 面提升住宅价值；总体，采取先招租，后带租约销售，实现商业利润最大化。 • 荔湖城2009年商业招商启动建议 策略一：主力店+私人散铺的承租 以低租金策略引入社区主力店，例如OK便利店、利用这些主力店的作用来推动私人散铺的招商。 策略二：现场进行包装 进行现场商业氛围的营造，主要指商业的标识系统 3 目录 第一章 荔湖城区域商业分析 第二章 消费者需求研究分析 第三章 荔湖城竞争项目商业及配套分析 第四章 荔湖城商业和配套布局及业态建议 第五章 荔湖城商业招商和销售进度建议 第六章 荔湖城2009年商业招商启动建议 4 荔湖城区域商业分析》 区域市场现状分析 区域市场现状分析 区域市场未来发展 区域市场未来发展 5 “东部区域”现状总览图 （距离本项目15分钟车程以内） 传统商业中心新塘现为区域 商业核心区 新塘中心镇：成熟传统 商业中心地位短期内难 以动摇；但受到建设用 地、交通、环境等多方 因素制约，难以在短期 新塘中