房地产公司股权转让法理分析及法律制度设计4.pdfVIP

内容摘要 我国房地产业已成为目前市场经济的支柱产业之一。近年来，随着住 房体制的改革，我国房地产业取得了突飞猛进的发展。国务院总理温家宝 在十届全国人大五次会议E作政府工作报告时指出：‘谤地产业对发展经 济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发 展。”房地产业关系着广大人民群众的切身利益，为了促进其有序发展， 国家需要对房地产市场进行一定的干预。市场经济是法治经济，要求国家 干预经济应在法律的框架下来进行。因此有关房地产业的法律、法规和规 章是我国市场经济法律制度的重要组成部分。然而，我国房地产业相关立 法还显得十分落后，远远不能跟上房地产市场的发展形势，目前在国家干 预房地产市场的手段和方式上主要还依靠国家政策，而政策的不稳定陛及 其他各种原因使其在很多方面还不能达到理想的效果。对作为房地产市场 主体的房地产公司进行规制也是国家干i1161-．。|：壮／=业的—部分。房地产公司 开发经营的整个环节应受我国房地产相关法律法规调整。特别是随着市场 经济越来越活跃，从融资与整合目的出发，房地产公司在产权流通领域的 活动也越来越频繁，例如房地产公司的各种收购、并购行为，包括房地产 公司的股权转让等，对于这一方面的规制目前还是法律的空白，对其立法 加以规制也是市场经济法治建设的迫切需要。 房地产公司股权转让是转让房地产开发权益的行为，在目前实务操作 中，房地产公司股权转让更多的被作为房地产公司资产和项目收购的一种 形式。股权转让的整个环节涉及到公司法律事务和房地产法律事务两方面 内容，须考虑的因素众多，可能承担的风险巨大，而目前可以适用的法律 依据仅为淞司法》关于股权转让的规定。团此实务操作中当事人基本上 只能依靠自身的自律行为来控制转幽亍为和防范风险。由于股权转让操作 对当事人的素质要求很高，从总体上说，实务操作显得极为不规范，埋下 了很多隐患，事后也产生了诸多的争议。笔者认为，有必要对房地产公司 股权转让进行法律上的特别的适度的规制，在股权转让当事人自律的基础 上，引入国家干预机制，由主管部门进行相应的监管，并设计科学的房地 产公司股权转让操作规范，加强市场主体的自律能力，以规范房地产公司 股权转让行为，维护房地产公司产权流转市场的良呼B婷。 本文共分为三个部分 第—部分是对房地产公司股权转让的法理分析。笔者首先从有限责任 公司股权的概念出发，对股权的概念、内容及股权转让的立法现状进行了 详细分析，提出了对有限责任公司股权陛质研究的一个问题，针对般权这 一新兴的综合陛质的权利所具有的物权属性与物权这—传统权利在性质 和权能上进行比较研究，特别是对股权的流转与物权流转的比较矬研究， 笔者认为，股权这一新兴的权利与物权在J陛质和权能上有所交叉，使享有 公司股权就能达到与享有公司财产所有权同样所具有的控制公司资产并 获取Ⅲ才产收益的目的，同理，转让公司股权也就是转让控制公司资产及获 取资产收益的权益。目前关于物权方面的一系列法律法规对于资产转让进 行了规制，却没有任何相关法律法规对以资产收购为目的的公司股权转让 进行调整，以致于在运用这一方式实旃公司资产收购时存在经济上的重重 风险，也存在诸多法律上的空白。而这一问题在房地产公司股权转让中体 现得尤其突出。 有了以上关于股权转让的理论作为铺垫以后，接下来笔者将问题具体 化为房地产公司的股权转让，对房地产公司股权转让的相关概念、运行模 式进行了分析。笔者分析了—般公司股权转让与公司资产转让除了存在法 律关系上的区别，如主嫩、客体等不同以外，更深层次的区别还可以从经 济理论上分析：通常情况下，资产转让会发生价值的增值，目的在于赚取 差额利润；而—般公司股权转让所让渡的只是作为公司生产要素的权益， 如场地、设备等的权益，生产要素的转让并不会发生直接的价值增值，故 公司股权转让当然也不存在价值增值。但由于房地产公司的经营具有区别 于_瞧公司的特殊陛，从经济分析的角度来说，房地产公司的股权转让与 _j蚣司的股权转让存在较大区别，而却与直接的公司资产转让存在一致 性，具体表现在：房地产公司的资产以土地使用权、房产权或在建工程权 益为主，这些资产是房地产公司的生产要素，同时也是房地产公司开发产 品的—部分，房地产开发就是在原有资产的基础上逐渐积累价值、创造价 值的过程。实践中，股权转让的价款通常是以转让时的公司净资产额来衡 量。故很难说转让的房地产公司股权权益中没有包含蝴值的成分。若 房地严公司股东是在公司完全还没有对土地进行开发时转让股