第三章_地产抵押.ppt

项目二 房地产抵押;第一节 房地产抵押权的概念和特征;哪些物可抵押？;;;抵押合同;二、房地产抵押 1、房地产抵押的概念 《城市房地产管理法》第46条规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 ; 抵押包括的内涵： （1）抵押权是一种担保物权。 （2）抵押权的标的物为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定房地产。 （3）抵押权是不转移标的物占有的担保物权。这是抵押区别质押、留置等其他担保形式的关键。 （4）抵押权为优先受偿的权利，优先于一般债权。 ; 2、房地产抵押的一般规定（1）房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 （2）以依法取得的国有土地上的房屋抵???的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 （3）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 （4）以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。;（5）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （6）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。（买卖不破租赁） （7）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。;案例;;3、房地产抵押合同 抵押合同一般应载明以下内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占有管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）抵押权灭失的条件；（7）违约责任；（8）争议解决的方式；（9）抵押合同订立的时间与地点；（10）双方约定的其他事项。 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。 ;抵押权的设立;4、房地产抵押登记 （一）房地产抵押登记的效力 抵押权经登记取得公示效力。我国《担保法》对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。 登记要件主义，即登记是抵押权成立的必要条件，不经登记抵押权不能成立。 登记对抗主义，是指抵押权唯经登记才发生公信力，不经登记并不影响抵押权的设立，但不具有公信力，不能对抗第三人。; 我国《担保法》：办理抵押登记是房地产抵押权成立的必要条件，房地产抵押合同自登记之日起生效。;案 例;; 为保障抵押的安全性及善意第三人的利益，对已设定抵押的房地产作适当记载，并为抵押权人颁发他项权利证。;1、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，房地产登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 2、以预售商品房或者在建工程抵押的，因其抵押物的特殊性，登记机关应当在抵押合同上作记载；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 3、以城镇国有土地使用权抵押的，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行登记，同时在抵押人的土地使用权证内进行记录，并向抵押权人移发《土地他项权利证明书》。 ; （二）房地产抵押登记的程序 1、登记的基本程序 （1）当事人申请。抵押登记申请应由合格主体提出。抵押登记的申请人应为抵押人和抵押权人，双方应共同申请抵押登记。 （2）登记机关的审查。 （3）登记机关的登记、备案。;  2、土地使用权抵押登记程序 （1）土地使用权抵押的地价评估和合同签订。 （2）土地使用权抵押登记申请。 （3）土地使用权抵押登记。;;5、房地产抵押价值及其评估 （一）房地产抵押价值 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 ;（1）首次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的市场价值； （2）再次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的市场价值减去已担保债权后的余额； （3）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，其抵押价值为该房地产的市场价值减去相当于该地块的土地使用权出让金后的余额； （4）以具有土地使用年期的房