论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义范文.docVIP

论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义 关键词: 不动产善意取得 登记簿错误 善意 交易行为 登记 : 妥当地解释《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。所刹谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明ポ知登记簿错误为依据。至于不动产善意取得人有偿取得不送动产的价格是否合理的判断应采客观标准。对于以登记为疡生 《中华人民共和国囹物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。《物权法》第106条匝第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要曳件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针耙对无权处分人的赔偿请求权，第3款规定了(动产或不动鹁产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。由于不动产物权的公示方法———登记———与动产物权的公示方法———占有———存在很大的区别，因此如何以《郦物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的灸各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利lOCA臆Lhost (一)案例ベ构成 案例1：甲为a房的所有人。XX年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以a房为乙疣设定了抵押权担保。2016年9月1日，甲伪造乙的身С份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件瓠，前往登记机构办理了抵押权注销登记。2016年11锢月1日，甲以150万元将a房出售给丙并办理了所有权场转移登记。2016年2月1日，因甲未偿还借款，乙请ォ求法院实现抵押权时方发现a房的所有人已成了丙。 2：甲、乙为夫妻，因甲的单位即将分房，为免麻烦，踞两人决定将新购的a房登记为乙单独所有。不久，乙的妹清妹丙因炒股急需资金向丁银行借款50万元，乙以a房向雉丁银行设定抵押权担保。甲请求法院确认丁银行的抵押权ょ无效。 3：甲合法建造了实际面积为1 000平方米的a房。甲办理房屋所有权初始登记时，因测绘文件鼻误将a房面积写为1 100平方米，登记簿上亦如此记载了a房的面积。甲将房屋出售给乙并办理了所有权转移碡登记。 4：甲为a房所有人，登记簿与房产证均记竹载甲为所有权人。2016年1月8日，甲的儿媳乙以甲砧的代理人的身份与丙签订了房屋买卖合同，约定以60万锾元的价格转让a房。乙向丙出示了甲的身份证、房产证及ň经公证的授权委托书等文件。乙、丙双方向房屋登记机构盼申请办理了房屋所有权转移登记。事后发现，乙提交的授茬权委托书公证文书系伪造的，甲对于乙出售房屋的行为完全不知情。 5：甲的房屋被错误地登记在乙的名下，乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所有权转移登记。登记前丙付给了乙房屋价款10万元，但至甲发现房胃屋被乙盗卖而请求丙返还时，丙仍未付给乙剩余的10万仗元房款。 (二)问题的提出 1中，甲本是a房琏的真实所有人，但甲伪造材料注销了乙的抵押权。此时，能否认为甲转让a房给丙的行为属于无权处分呢？丙是否镦构成善意取得呢？在案例2中，a房为甲、乙共同共有，责乙未经甲之同意为丙的债务抵押a房，构成无权处分，丁⒀银行能否被认为是善意的呢？在案例3中，登记簿上虽然存在错误，但该错误是房屋面积记载上的错误，买受人乙可否据此主张善意取得呢？在案例4中，登记簿已经明确碚记载甲为房屋的所有权人，第三人丙也知道乙并非所有人，但他基于对乙出具的申请登记材料的信赖a房的所有权呢？在案例5中，丙尚有10万元价款简未支付完毕，其能否主张善意取得呢？ (一)作为牿适用不动产善意取得前提的“登记簿错误” 106条第1款第1句的规定来看，无论是动产还是剖不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。就如何理解不动产善意取得中“无恙处分权”的含义，目前有两种不同的观点。持第一种观点瑜的学者认为，《物权法》第106条将善意取得制度统一挹适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的寸差异。[1]不动产善意取得与动产善意取得的重要区别塍就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分梗的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅肀[2]蝠因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形靠下，所有权人还是有处分权的。故此，我国不动产善意取憧得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件而改采“从无劓权利人处取得”的要件。 (1)第一种观点正确地认识到痰不动产善意取得与动产善意取得的差异，强调不动产善意楦取得主要适