房地产开发第3章房地产市场及其运行规律.pptVIP

第3章房地产市场及其运行规律 准确分析和把握房地产市场发展现状和未来发展趋势,进行科学的开发投资决策,是房地产开发商迈向成功的第一步,也是其重要的工作内容。 第1节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指专门用来进行房地产交易活动的场所。 广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某宗房地产的交易价格达成一致的任何安排。 二、房地产市场的构成要素 （一）主体 指房地产市场上的交易双方。 （二）客体 房地产市场上的交易对象。 （三）中介 指房地产交易活动中的中介机构，如房地产经纪人。 三、房地产市场细分 （一）按地域范围细分 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。 （二）按房地产的用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场等。 （三）按存量增量细分 将房地产市场分为三级市场: 一级市场(土地市场) 二级市场(增量房交易市场） 三级市场（存量房交易市场） （四）按房地产交易形式细分 房地产买卖市场 租赁市场 抵押市场等。 （五）按目标市场细分 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中抵挡、中档、中高档、高档 按目标市场群体特征（年龄、收入、性别、家庭规模）进行细分 四、房地产市场指标 （一）供给指标，包括： 存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。 （二）需求指标，包括： 国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人口数量、就业分布、城镇登记失业率、城镇家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。 （三）市场交易指标，包括： 销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金等。 第2节 房地产市场的供求关系 需求,是有支付愿望和支付能力的希望或需要,代表市场的买方。 供给,是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量,代表市场的卖方。 在市场经济条件下,供求关系是决定价格的主要力量。 一、房地产市场的需求 1、概念 在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。 需求是在一段时间内而非在某一时点上所发生的量。 需求是期望值，指可能实现的购买量，它与消费者最终实际的购买量不一定相同。 需求是指有效的即可能实现的购买量。 2、需求曲线 假定需求函数中除该种商品自身价格以外所有其它影响因素均保持某种水平不变时商品需求量与价格之间相互关系的几何曲线。 3、影响商品住宅市场需求变化的主要因素 收入的变化 其他商品的价格变化 （替代品） 对未来的预期 政府政策的变化 二、房地产市场的供给 1、概念 在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。 2、房地产供给曲线 令供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察供给量与自身价格之间的关系，其几何表示就是供给曲线。 较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。 短期内，由于住宅的开发周期较长，不可能马上有更多的住宅进入市场，这时住宅供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。 3、影响房地产市场供给变化的因素 房地产开发成本 政府政策的变化 对未来的预期 三、价格机制对房地产市场供求关系的调节作用 价格机制是这样一种经济体制，在这个体制中，各种商品和服务的相对价格在不断地发生变化，以及时反映其供给和需求的变化。 人们通常使用市场供求曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。 房地产需求曲线与供给曲线的交点，确定了房地产的均衡价格P与均衡数量Q，此时房地产市场达到均衡。此时房地产价格的短期偏离都会再次回复到均衡价格P。 当市场价格高于p0时，则住宅需求减少，供过于 求，价格下降；当市场价格低于p0时，则住宅需求增加，供过于求，价格上升。 短期内，由于房地产开发周期较长，不可能有更多的房地产进入市场，这时房地产供给弹性为0，房地产价格由房地产需求决定。 第3节 房地产市场中的泡沫 定义 由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 成因 土地的