关于商业房地产选址.doc

影响商业房地产选址的要素 摘要：听说房地产业流行着这样一句话“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。 房地产项目的开发、选址是房地产项目成功规划投资的第一步，选址即是项目成败关键，决定着项目的风险评估等级，进而影响项目的整个运作过程，所以作为第一步项目选址就成为房地产项目的首要任务。而对于商业房地产，选址则是重中之重。 关键字：商业 房地产 选址 对于一般房地产，大体要考虑以下几个宏观因素：1、自然条件和环境因素。这是决定项目选址区域的最基本要素。这里包括了地形结构、地形特征、地质特征、气候特征、水文特征、自然条件和自然资源情况。2、交通和通信因素。这是确立土地区位的一个重要因素。这里包括区域内、外的交通和通信情况。3、基础设施因素。主要是与生产生活、社会服务等相关的基础设施。例如路桥质量、供水、电的情况，防洪防涝的排水设施等。4、人口和经济集聚因素。人口集聚，这里包括了常住的固定人口、上班有固定收入的人口和外来务工短期流动的人口；经济集聚程度。5、 社会文化方面的影响因素。这里指的是居民的生活消费 水平、居民的组成、居民的风俗习惯、居民的文化道德水平、居民的劳动力素质，还有的就是该地区现有的文化教育机构与科研机构的发展情况。综上所述，房地产开发项目选址的合理分析需要慎重周密考虑。 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。 其形式有：底商、裙楼（商场）、社区临街商铺 、专业市场、专业商场 、整合性复合性的商业楼 、写字楼 、步行街、地下商业城（街）、购物中心、酒店（产权式酒店）、会展中心、会馆、会所 、文化产业商业地产（电影院、娱乐城）、卫生产业商业地产（药房、诊疗所）、教育产业商业地产（校园商业广场） 、工业园区商业地产 、旅游商业地产等等。 与住宅等普通房地产不同，商业房地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位，小到朝南朝北，接头还是街尾，大有讲究。对商业地产的要求除房屋本身外，还要求处于商业区，能够以获得大量的外部经济；该类房地产要求一面以上临街或临路；交通和通信便利；周围人口流量要大；增值的空间要大，周围相邻区域有大规模发展趋势等等。下面就来具体分析一下影响商业房地产选址的因素。 说到对商业房地产的选址，我四点：、、、。第，：　　第，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥。在此类地段的项目，土地的价格多是较为便宜，但对于土地的使用性质，不是每个开发商都会去深究，特别是在使用期限和该地块的所属权限问题，涉及到乡镇的土地所用权和市里对其的发展规划要求，都应列入选址需要探索清楚的目录里。第，：集约化原是经济领域中的一句术语，本意是指在最充分利用一切资源的基础上，更集中合理地运用现代管理与技术，充分发挥人力资源的积极效应，以提高工作效益和效率的一种形式。当然，商业项目的是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。开餐饮，周边就需要有停车位；开炒货店，旁边就应该有饮料店简单的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址，一般来说，建材、汽配城这些项目多是选在城乡结合部之类地段，周片的配套不会是非常完善，但消费者的购物便捷就提到了极为重要的位置，这与市区购物不同，市区的公交、的士等都很方便，在此类商贸中心的选址谈判上有必要先行与公交部门商谈开通链接市区中心、火车站、汽车站的公交线路，以及直通车线路，最大程度的方便消费者购物，不是说现在私家车多了，大家都愿意开车去郊外采购，服务的意识上了台阶，深入人心的购物便捷通道打开了，自然上门的消费者多，这就是解决郊区购物中心的一大人流量难题。