不动产征收拆迁补偿若干法律问题探讨_兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则.pdfVIP

·法律经纬 · 不动产征收拆迁补偿若干法律问题探讨 ——兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则 胡清波 摘 要 当前不动产征收拆迁补偿实务中遇到了诸多制度或体制问题，如征收工作缺乏具体明确的法律指引、征收与拆迁 补偿缺少衔接程序，强制拆迁或变相强制买卖中被拆迁人完全被动，更有个别地方官员滥用政府强制权力、侵犯被拆迁人 的合法利益、民权无所保证。因此，本文提出不动产征收拆迁补偿立法应以保障民权为核心，既要考虑法律的内在秩序，也 要考虑法规政策在实务中的可行性，在制度上做若干安排：征收必须事先听取利害关系人意见；取消强制拆迁制度；引入“征 收决定”程序，区分征收决定和征收执行，征收执行阶段应明确“补偿”在“拆迁”之前；同时引入《拆迁授权证书》以提高法律 的实效性。 关键词 不动产征收拆迁补偿 民权保障 可行性 ( ) 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 20 10 02-060-03 不动产征收拆迁补偿是城市建设的一个重要方面和重要环 定”的要求，“合法的拆迁人”对房屋所有权人和使用人进行补偿 节,涉及千家万户群众切身利益，事关城市建设、经济社会发展和 安置、并对用地范围内的房屋等不动产进行拆除的行为。“合法 社会稳定大局，关系到依法维护当事人合法权益。不动产属价值 的拆迁人”是指经做出征收决定的政府授权的单位，与现行《拆迁 重大的财产，近年来许多城市的不动产市场价值飞速增长。因 条例》中“取得《拆迁许可证》的单位”同义。“征收决定”的词条出 此，当不动产面临征收拆迁补偿，一方面要考虑遵循市场经济规 处，《物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或 律，另一方面，被拆迁群众收入低、住房少等诸多社会问题都也同 者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭 时在此中凸显出来。征收拆迁补偿的法律和政策的制定如果对 的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。其 现实问题缺乏考虑，将原来好的配套政策和做法一举推倒重来， 本质是以行政权力剥夺被征收人的房屋产权，作为征收人的政府 将不可避免的导致缺乏可操作性，原有矛盾没有解决，新的问题 或其授权的拆迁人应对被拆迁人给予行政补偿。 又将出现。 2 ．协议拆迁补偿，是指建设单位为了商业目的，在项目取得 笔者从事房屋拆迁政策与实务教学研究工作多年，在此提出 规划许可后，自行与一定范围内的房屋所有权人和使用人进行协 对不动产征收拆迁补偿基本问题的看法，分析当前征收拆迁补偿 商，达成不动产买卖合同或拆迁补偿安置协议，按照约定支付购 实务操作中遇到的制度性障碍，为征收拆迁补偿立法建言。 房款或拆迁补偿费用，然后对用地范围内的房屋等不动产进行拆 一、有关概念界定 除。协议拆迁补偿本质是一种特殊的买卖，拆迁人应按约定对被 根据有关现行法律法规的规定和实务操作，笔者对有关概念 拆迁人给予民事补偿。 界定如下： 二者的共同之处在于，都发生所有权及建设用地使用权转 （一）不动产征收 移。二者的区别在于：（1）拆迁根据不同，前者根据公共利益需要 不动产征收是指国家为了公共利益的目的，依照法律规定权 和政府的《征收决定》，后者根据双方协议。因此，前者个人利益 限和程序，将集体土地的所有权收归国有或者将单位、个人的不 必须服从公共利益，遵循命令与服从规则；后者是两个私人利益 动产收归国家的行政行为。 之间的协商，遵循平等、自愿、公平、诚信的民法原则。（2）拆迁补 不动产征收有三个明显的特点，一是合法性，包括主体合法、 偿后权利归属不同，前者所有权及建设用地使用权归国家，后者 目的合法、程序合法、内容合法四个方面，即不动产征收必须由法 所有权及建设用地使用权归建设单位。（3）是否具有行政强制 定的国家机关作为征收主体、必须以公共利益为目的、必须依法