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房地产开发与经营房地产业概述
第一节 房地产概述 三、房地产属性 房地产位置的固定性 房地产使用的耐久性 房地产的异质性(独特性) 土地供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性 房地产的相互影响性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性 第一节 房地产概述 (1)房地产位置的固定性 上海音乐厅原貌 第一节 房地产概述 打包的上海音乐厅 上海音乐厅新颜 正在顶升中的 上海音乐厅 第一节 房地产概述 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合及其它用地50年 国家规定的土地使用权最高期限是: (2)房地产使用的耐久性 第一节 房地产概述 房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 (2)房地产使用的耐久性 房地产成为一种典型的异质商品的原因: 第一节 房地产概述 土地的总供给量固定,是不可复制生产的自然资源 人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性,在短期内土地的自然供给缺乏弹性 (4)土地供给的稀缺性 土地供给的稀缺有具有特殊性: 第一节 房地产概述 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费,也可以用于生活消费,但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性, 使之亦成为一种重要的投资品。 虽然房地产的变现能力较差,流动性较低,但在通货膨胀情况下,投资房地产比投资其他资产更具保值功能。 (5)房地产投资与消费的双重性 第一节 房地产概述 住宅的利用需要有一定的配套服务设施 新建道路的投资会使路旁土地升值 (6)房地产的相互影响性 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系,还受周围房地产利用即环境变动的影响,称为溢出效应或外部性。 第一节 房地产概述 警察权 征用权 征税权 充公权 (7)房地产的易受限制性 政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现: 第一节 房地产概述 价值巨大 不可移动性 独一无二性 需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 (8)房地产的难以变现性 导致房地产难以变现的原因: 第一节 房地产概述 四、房地产分类 按其用途划分: 居住物业 商业物业 工业物业 旅游房地产 农业房地产 特殊用途物业 按经营使用方式划分: 自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产 按其是否产生收益划分: 收益性房地产 非收益性房地产 按开发程度划分: 土地 在建工程 建成后物业 第二节 房地产业概述 一、房地产业的内涵 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 主体主要包括:房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介组织和其他主体。 经济活动主要包括:房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。 第二节 房地产业概述 二、房地产业在国民经济中的定位和作用 (1)房地产业在国民经济中的定位: 作为国民经济的基础产业: 是社会经济活动的基本物质前提 是国民经济发展的基本保证 是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 是社会财富创造的重要源泉 第二节 房地产业概述 作为国民经济的支柱产业: *房地产业为支柱产业(来自:重庆报告),对GDP的影响分析 第二节 房地产业概述 -200 -150 -100 -50 0 50 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 年份 耕地变化率/‰ 北京 上海 天津 重庆 京津冀 珠三角 长三角 1992-1993 房地产热 开发 区热 第二节 房地产业概述 (2)房地产业在国民经济中的作用: 为国民经济发展提供重要的物质条件 能带动其他相关产业的发展 改善人们的住房条件和生活环境 有利于优化产业结构,改善投资硬环境 有利于扩大城乡就业 可以增加政府财政收入 第二节 房地产业概述 三、房地产业与金融业 (1)房地产业与金融业的关系: 房地产业发展需要金融业的支持 房地产开发需要获得金融机构的资金支持 房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 房地产信贷是金融业的一项重要业务 抵押贷款证券(Mortgage Backed Security,MBS) 担保抵押贷款证券(Collateralized Mortgage Obliga
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