20100810萧山鸿达商贸城营销建议.ppt

* * * * * * 鸿达商贸城营销建议 2010年8月 本报告只作为初期项目诊断，目的在于项目操盘核心方向取得一致意见，若有疑问可进一步探讨 目录 市场态势 项目简析 营销策略 推售建议 1、4月2日财政局下发通知，对两人或两人以上共同购买90方及以下普通住房，其中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠 2、4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且面积在90方以上的的家庭，贷款首付比例不得低于30% 3、4月18日国务院发通知指出商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4、6月，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行细化，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 核心政策动态 08、09年市场大多数为投资性购买 政策出台 购房门槛提高 投资客趋于理性，转为持房或持币观望 刚性需求由于市场成交量骤降，跟风暂缓购房 形成浓厚的观望氛围 进而，投资客由于资金周转压力将出现吐盘降价 国家政策本次调控期望结果 宏观大势结论： 杭州市场动态 一、开发商在经过2009 年月的资金大力回笼之后，底气十足，有足够的底气坚持。短期普遍降价的可能性不大。 二、投资客望市兴叹。 三、购房者持币观望。 四、决策者抉择难断。 五、品牌楼盘前期的客户积累比较充分。 六、从六月杭州主城区住宅成交情况来看，在市场上有取得稍好成绩的不外乎几种情况： 1、品牌影响力较大的项目，如绿城、滨江的项目 2、新开楼盘，在首次开盘的情况下有能力做价格探底的状况，相对周边楼盘有较大的价差，如相江公寓、罗兰春天等项目 3、打着力度大，且在地区内处于首先打折的项目，例如保利东湾，存5万抵25万 杭州市场动态分析小结： 区域 住宅 商业营业 商业办公 其他 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 老城区 173 16560.04 3 656.55 -- -- 1 790.48 新区 233 46876.45 -- -- 8 532.6 35 8849.79 湘湖版块 320 49116.76 -- -- -- -- -- -- 组团镇 246 28354.52 50 9405.11 -- -- 3 556.71 开发区及钱江世纪城 466 73715.67 31 50698.62 763 108414.58 1 251.95 其他 160 22018.86 70 6749.29 63 3704.47 25 4408.13 总计 1598 236642.3 154 67509.57 834 112651.7 65 14857.06 萧山市场供应分析 备注：数据统计截止2010年7月7日 住宅类物业主要集中在开发区及钱江世纪城，比重为31%。其次是湘湖板块，比重为20.8%。商业办公物业几乎全部集中在开发区及钱江世纪城，可售面积比重超过96%。 萧山市场成交分析 整体看，2010年市场较去年同期低迷，6月份达到最低点。 萧山市场成交价格分析 从整体价格走势看，自2009年以来保持持续增长态势。2010年6月份各类物业成交价格均出现不同程度的下降趋势。预计随着楼市调控政策的持续，后期价格下降趋势将越来越明显。 主要竞品 萧山：和美家70年住宅水电21000元 视界之窗50年商业水电18000元 杭州：领骏世界40年商业水电30000元 和达时代港 未开 顺发和美家 广告语：和而不同，最美是家 属定：约23万方空间艺术主题社区 市场分析总结 1.预计下半年房产市场形势仍不容乐观 随着楼市调控政策的延续，2010年下半年房价将出现明显下降，消费者仍将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。 2.钱江世纪城未来住宅市场竞争激烈： 目前在售住宅楼盘较少，主要以和美家和博奥城为主，后续随着新地块的开发建设，竞争将越激烈。 3.产品同质化现象比较严重 在售或将售楼盘主力户型多以90-120平米为主，户型设计上，多以“创新”为主，以“奇偶露台、花池、设备阳台、90平米跃层”等不同方式，赠送或半赠送给客户。 市场分析总结 4. 前期楼盘建筑品质欠佳，未来可预见区域将进入“品质致胜”的时代 目前钱江世纪城及周边辐射范围之内，在售楼盘建筑用材上，除蓝爵国际（尾房销售）、东方一品（尾房销售）用材较好外，其它像景海湾、和美家外立面材质均为涂料；随着博奥城、锦润房产开发的东方世纪中心及