第二章_房地产估价原则与程序.ppt

第二章 房地产估价的原则和程序/view/fe16f00490c69ec3d5bb75a9.html;第一节 房地产估价概述; 把握两点： 房地产估价是科学与艺术的有机结合； 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。 ;房地产估价中的相关术语——;一名合格的房地产专业估价人员应符合下列条件：;二、房地产估价的意义 1.为房地产市场交易服务 2.有利于提高房地产经济运行效率 3.是确立公平的收益分配制度的基础 4.有利于税负公平 ;三、房地产估价的范围 1、房地产交易评估 2、房地产抵押评估 3、房地产保险评估 4、房地产典当评估 5、房地产税收评估 6、房地产征用补偿评估;第二节 房地产估价的原则;首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；;二、合法原则;三、最高最佳使用原则;四、估价时点原则;例：现状为在建工程，可能同时存在着3种估价： 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价； 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格 是多少； 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。 ; 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。 类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。;六、供求原则;第三节 房地产估价的程序;一、获取估价业务 ;二、受理估价委托及明确估价基本事项;4、签定估价合同;三、拟订估价作业方案;案例分析：这里所说的“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是房地产损坏的程度，这个损坏程度又如何衡量呢？是用对其进行修复所需的费用来衡量的。所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产损坏的程度”，或者是“修复所需的费用”。;（3）估价技术路线与不动产估价方法;成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象价格的情况下，我们可以通过对估价对象不动产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：不动产的价格是由其各组成部分的价格（含利润）累加而成的。;四、收集估价所需资料;五、实地查勘估价对象;六、选定估价方法及计算;七、确定估价结果;八、撰写估价报告;1.封面;4.估价师声明;7.估价技术报告;九、审核与交付估价报告