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抵押担保的风险分析 江汉支行风控部 二〇一四年十二月四日 ? All rights reserved 定义 抵押:是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。 可用作抵押的财产： 依据我国《物权法》第一百八十条的规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 不可用作抵押的财产： 第一百八十四条下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 抵押种类: （一）不动产抵押 是指以不动产为抵押物而设置的抵押。所谓不动产是指不能移动或移动后会丧失其原有价值或失去其使用价值的财产，如土地（在中国仅限于建设用地使用权和可以抵押的土地承包经营权）、建筑物和其他土地附着物（如房屋等）等； （二）权利抵押 是指以法律规定的各种财产权利作为抵押物客体的抵押，依据现行的中国法律，权利仅可用于质押； 抵押种类: （三）动产抵押 是指以动产作为抵押物而设置的抵押。动产是指可以移动并且移动后不影响其使用价值，不降低其价值的财产（在中国仅限于交通工具等特殊的动产）； （四）最高额抵押 是指抵押人和抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 抵押担保中存在的风险 一、抵押物租赁及处置优先权导致的风险； 二、最高额抵押及抵押物调查不实导致的风险； 三、抵押物产权风险； 四、抵押物价值认定及处置风险； 总之，抵押担保中存在的最大风险主要是涉及租赁和对抗善意第三人所产生的风险。 风险一：抵押物租赁及处置优先权导致的风险 案例一：背景情况 近年来，逃债成了一种常见的经济现象，尤其是整体经济形势出现下滑，社会资金比较紧缺时，不少中小企业出现资金周转问题后，向银行、民间借贷公司或亲戚朋友借款，最后由于种种原因无法偿还债务，直到成为“老赖”。 风险一：抵押物租赁及处置优先权导致的风险 案例一：案例基本情况 今年，某市公安分局通报了一起恶意逃废债的案子，涉案金额超7100万。 　　这起有关还债的案子之所以吸引人，不是因为案值高，而是因为“老赖”华某，此人在当地坊间被称为“最聪明的人”，他的逃债方法实在是一绝，前前后后像是变戏法般一招又一招，让债权人某银行苦不堪言。 　华某从小就被夸很聪明，人机灵，嘴巴甜，头脑清晰，心思缜密，长大以后必成大器。华某高中毕业即踏入社会后，果然没辜负周围的人对他的赞誉和期望，在商界摸爬滚打几年后有了一定资产并开了一家自己的公司。 风险一：抵押物租赁及处置优先权导致的风险 案例一：案例基本情况 　　公司起步的头几年，发展得很顺利，华某也很懂得把握机会，不断扩大企业的规模，亲戚们也不断加入企业管理层，包括小舅子杨某，在公司担任总经理一职。与此同时，华某还利用赚来的钱踏足民间借贷，不过很多时候都因为借款人还不出钱，让他蚀了本。（对于一些中小企业来说，一旦资金周转不灵，首先都会向民间借贷求助，一来少去了很多繁琐的手续，二来也能“必威体育官网网址”。） 　2011年，企业出现资金周转问题时，通过小舅子杨某的介绍，向某银行一次性借款7100万元，并将公司的房产及土地抵押给银行。 风险一：抵押物租赁及处置优先权导致的风险 案例一：案例基本情况 其实，华某当初的7100万只有一部分用于公司资金周转，剩下的钱则被其拿去放贷。如今，放出去的钱还没收回，所以在借款到期后，华某拒绝还款。2012年6月，银行向当地中院起诉，经审理，法院判决抵押的公司房产和土地等抵押物由银行处置。 　　原本以为法院判决书下来后，多多少少能弥补损失，保障银行权益，可令银行没想到的是，再接下去的两年时间里，每当以为可以拿到抵押物时，一轮又一轮的阻碍频频袭来，可谓一波三折。银行感觉，自己像是华某的宠物般，被玩弄于股掌之间。 风险一：抵押物租赁及处置优先权导致的风险 招数一：虚构租赁合同一箭双雕 　银行并非是华某唯一的债权人，沈某等7人同样曾借钱给华某。据不完全统