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房地产开发项目在建设阶段风险分析及应对策略 　　[摘要]我国房地产开发项目在建设阶段存在自然、工程施工招标和设备采购、合同、工期、质量、组织与管理、索赔等风险，对此，应建立相应的监控体系和风险应对策略。 　　[关键词] 房地产项目 建设阶段 风险 　　 　　 房地产业是我国新发展阶段一个重要的支柱产业，因其产业相关度高、带动性强、与国民经济和人民生活联系密切，其发展态势关系到整个国民经济的稳定发展。目前我国房地产企业的项目开发、建设存在诸多问题，特别是在项目建设阶段，由于管控不力以及对风险认知不够，使得公司蒙受太多不必要的损失。 　　 房地产开发项目建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成项目的建设，并通过预租预售早日落实客户并回收资金。由于项目建设阶段的风险多可采用措施加以防范，投资风险比前期阶段低，但仍有较多不可防范的风险存在。房地产企业在项目开发建设阶段的主要风险包括: 自然风险、工程施工招标和设备采购风险、工程合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、组织与管理风险、工程索赔风险等。 　　1项目建设阶段的风险分析 　　1.1 自然风险 　　 自然风险主要指恶劣天气情况，如严寒、台风、暴雨等；未预料到的工程水文地质条件，如洪水、地震、泥石流等。对于自然风险，承包方和业主方的项目管理者都应该具有事先预见性，并积极采取有效的防范措施，以使自然风险对工程造成人力、财力和物力的损失减到最低。 　　1.2 工程施工招标和设备采购风险 　　 工程施工和设备采购风险是招标方式和招标过程中出现的串标、恶意低价中标高价索赔、行贿受贿等违法舞弊行为而形成的风险。工程招标和设备采购贯穿项目的全部过程，次数多、管理控制时间长，风险众多。招标过程中可能出现的风险因素有：资格预审工作不到位；投标单位不回标、中途退出；投标单位出现串标嫌疑；投标单位存在低价中标高价索赔嫌疑；评标、决标时出现的问题没有及时解决；内部人员可能存在舞弊行为等。 　　1.3 工程合同风险 　　 工程合同风险就是项目的合约履行能力风险。施工合同按主体分为总承包合同、专业分包合同等。按照价格分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。合同风险常见因素有合同类型选择错误、合同条款拟定措辞不严谨、合同条款前后矛盾、合同内容不完备、合同签订前不做审核工作等。此外，总承包合同风险常见为黑白合同和垫资施工、不按时支付工程款造成合同履行困难。 　　1.4 工期拖延风险 　　 工期拖延风险指工程在施工过程中由于主观和客观原因造成的工程实际情况和计划差异引起的风险。工期延误的主观原因是不可原谅延误，是承包商的责任或过错引起的，不仅得不到工期延长，也得不到费用补偿，还要赔偿由此而发生的费用和工期的拖延；客观原因是可原谅延误，如施工过程中，由于受天气、地质等因素影响而引起工期拖延。工期拖延风险的后果是：错过项目的最佳预售时机、影响销售回款、延期交房引起索赔、影响相关分包施工造成更大工期拖延，最终会导致工程投入和管理成本的大幅增加。 　　1.5 项目质量风险 　　 项目质量风险是由于设计不当和施工质量问题造成纠纷冲突而引起的风险。包括在项目决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，违反设计规范、标准造成的质量问题；施工阶段，从业人员对设计认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量事故问题；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全的问题处理不及时，造成售出交房后形成质量隐患；交房实物与销售承诺、广告宣传不相符造成的实物质量问题；以及新技术工艺材料应用不当造成质量问题等。 　　1.6 组织与管理风险 　　 组织与管理风险指项目管理人员能力不强、经验不足、合同条款不清楚、工人素质低、劳动积极性低、管理机构不能充分发挥作用以及由于项目各方面关系不协调和其它不确定性而引起的风险。产生的主要原因有：管理人员缺乏项目管理能力、经验不足、组织不适当，关键岗位人员经常更换；不适当的项目规划或安排缺乏管理协调；监理公司与甲方工程部之间职责不清晰；总承包商和指定分包商之间管理问题混乱等。 　　1.7 工程索赔风险 　　 由工程承包单位根据施工合同约定，对施工过程中发生的施工费用、施工工期的增加进行索赔，给房地产开发企业带来费用和工期增加的风险。工程索赔风险后果是造成投资增加、成本增加。造成工程索赔风险的原因有:国家政策法规的影响；原材料大幅上涨；设计图纸设计深度不够、图纸不齐、存在“错、漏、碰、缺”导致设计变更；甲方自身原因造成的工程停工、不可预见的自然灾害影响等。 　　2项目建设阶段的风险监控 　　 风险监控是对风险识别、风险分析、风险应对全过程的监视和控制，从而保证风险管理达到预期的目标，应