半山名苑09年营销之道001.pptVIP

半山名苑 营销解决之道策略思考 英联国际不动产 2009年7月 汇报框架 第一部分 市场解读 市场大势 片区房地产市场价值 片区市场特点 惠州上半年别墅总体市场销售情况 惠州在售别墅情况 第二部分 项目分析与营销定位 项目分析 项目营销现状分析 项目营销面临问题 我们卖给谁 我们卖给谁 我们卖给谁 我们卖给谁——小结 我们卖什么？ 我们怎么卖？ 第三部分 项目营销策略 它代表着建筑产品功能的延伸，房子不仅仅只是简单的居住功能。 为片区世界500强企业，中国100强企业提供一个接待、商务办公、个人收藏室或者是展示厅平台 。 是一种以聚会和交流为核心，同时又十分强调私密性和专属性的居所形态。 引入国外或香港知名的会所酒店管理公司作顾问，提供星级会所服务, 商务服务及物业管家服务，为物业提供升值空间。 提供物业管家式服务，为本项目的富人阶层定义与其身份相当的专属生活。 主题会所定位为私人顶级会馆，提供商务休闲会所功能。 营销中心概念——顶级文化咖啡馆 概念到细节——营销中心 概念到细节——营销中心 整个卖场都是另人身心愉悦的天籁之音,异域风情完美诠释。 概念到细节——营销中心 展示区——主景观轴完美展示 增设CLUBHOUSE概念样板房 惠州——高举高打，建立级别 网络炒作 组织购房团 设立专场 组织巡展 联络炒房团 深业鹏基惠州首届青少年艺术节—西班牙文化大广场周末活动 花车巡游 轰动全城 —庆祖国60周年深业鹏基惠州首届青少年艺术节成功举行 目的: 借主题样板房开放日，配合企业家们关心问题，举行首次名人大讲堂—— 世界经济高峰论坛，著名经济学家郎咸平、谢国忠等进行经济高峰论坛， 可全面制造社会话题，新闻效应。 操作方式： 每月定期邀请相关经济、文化名人进行相关 主题演讲一次。 与仲恺管委会等相关团体合作，共同举办。 创建惠州五星国际学校—惠州鹏基国际学校 目的: 1、紧抓目标客户关注子女教育要点 2、提供与众不同的教育训练附加值 操作方式： 与深圳国际学校等有名教育机构联合办学， 创建惠州分校。  启动 深业·鹏基会 启动 深业·鹏基会 深业·鹏基会 深业鹏基1+1购房行动 建议推销节奏 修正后个楼盘相关价格Pi′ 注：以上都是联排别墅产品作为比较 Pi′ =(Qx/Qi) × Pi Pa′=(Qx/Qa) ×Pa=79/76*6500=6757 Pb′=(Qx/Qb) ×Pb=79/88*9000=8080 Pc′=(Qx/Qc) ×Pc=79/84*6600=6207 各楼盘相关权重比值为Wi Wa=40% Wb=30% Wc=30% Px= Pa′×Wa+Pb′×Wb+Pc′×Wc =6757×40%+8080×30%+6207×30% =6989 项目联排当前可实现价值 = 7000元/平方米 项目双拼其资源优势相当明显建议其价值应高出联排50%以上 项目双拼定位：10000-11000元/平方米 （以惜售心态保持项目高端形象需要） 联排现时入市价格判断 在项目入市初期，为了使项目一炮而红，尽快打响知名度，并制造“买涨不买跌”的热销景象，吸引跟风购买，建议在入市初期的短时间内，推出少量当前可实现价值九折左右平价单位，之后再逐步提升价格。 项目联排现时入市价格建议 ： 6300-6500元/平方米 最终可实现价值探寻 鉴于项目纯粹性，稀缺性、增值和保值性会更加彰显，分批次推售，产品附加值不断提升，工程与项目不断完善，价值不断兑现等因素，预计整体项目明年最终实现总体销售均价在： 7500－8000元/平方米 营销策略总纲 扩大内需，创造市场 一个中心，两个基本点 两大战役，四大攻略 整合资源，营销互动 特殊营销，分批推售 扩大内需，创造市场 CLUBHOUSE 产品功能概念 概念支撑 一个中心，两个基本点 一个中心——营销中心 营销中心除了一般高档楼盘所需体现的尊贵之外，我们希望创造一种氛围，打破传统“卖场”气氛，而是客户进入后，自然不会大声喧哗，与售楼人员交谈，也仿佛和友人在顶级咖啡馆交谈。 打破传统洽谈区和休闲区之分，两者合一。营销中心就是体验馆，就是顶级文化咖啡馆。让客户体会闲适，低调的氛围。 书元素在营销中心的应用参考，让客户可随意的参阅，营造浓厚的文化氛围。 树书墙，分不同专区，如生态专区、欧式文化专区、古董鉴赏专区、财经专区、名著专区等。 细节 放置钢琴，请专人演奏，让人仿佛置身顶级咖啡馆中。温馨，浪漫。 细节 将三证五书包装成墙上的画。 楼书包装成桌面的菜单或是阅读的书籍 一个中心，两个基本点 两个基本点——展示区与样板房 保障西班牙式的商业广场、会所、泳池和中心湖构