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城市建设中物权纠纷问题 　　［摘要］《物权法》的颁布与实施为人们更好地维护自身的合法权益提供了有力的保障，笔者通过调查发现城市建设中的一些较为激化的矛盾属于物权纠纷，而政府有关部门在其中处于两难境地。本文就这些纠纷展开分析，力求给政府依法行政，在城市建设中妥善维护群众合法权益以启示。 　　［关键词］物权；采光权；城市建设；依法行政 　　［中图分类号］Ｄ92［文献标识码］Ａ［文章编号］1672－2426（2008）12－0056－03 　　 　　近几年，各级政府在大力加强城市改造的同时，也面对着许多来自群众的怨声与上访的压力，其中相当一部分理由是物权受到了侵害。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）开始实施，这部法为百姓寻求物权保护提供了法律依据，同时也给行政机关依法行政提出了更高的要求。 　　 　　一、城市建设中常见的物权纠纷 　　 　　城市建设中侵犯物权的主要表现有： 　　1．新建的高层建筑违反原规划，擅自加层，侵犯了周边业主的采光权。通过调查发现，有些小区的业主集体上访，其主要理由就是认为采光权遭到了侵犯。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。而《物权法》第八十九条也进一步明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。在这里增加了对日照权的保护，同时指出了保护的具体标准是由国家有关部门规定的，而我国目前的标准就是国家建设部的《城市居住区规划设计规范》。在该规范中规定，住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。 　　实际情况是怎样的呢？通常开发商在拿到一块土地后，总是根据最大容积率来计算能造多大面积的房子，而且都是努力把容积率做足。在有限的空间内要造出尽量多的房子，往往难以达到国家建设部规定的日照标准。为了使日照情况符合规定，开发商就需要把楼的放置位置移来移去，尽量去满足日照要求，所以往往需要调整很长时间才能完成设计。有时甚至会在本来很工整的一块土地上，建造出让人看上去感觉很别扭的一些楼房。如果实在难以调整好，开发商也会有另外的解决办法，比如把底层满足不了日照要求的几套房子，不当作住宅出售，而当作小区物业用房或经营用房来使用，这样，其项目也能最终获批。 　　对于购房者来说，往往不会发生日照权受侵犯的问题，因为日照因素会直接影响购房者自主选择权的行使，在购房的同时往往已经慎重考虑过了。容易产生纠纷的往往是别无选择的回迁户和周边小区的居民，即新建小区因为造高楼挡住了后面老小区住户的阳光。当然这一问题也完全可以在最初规划时解决。只要严格按照规定来计算楼间距，就可以避免纠纷的发生。但实际情况是怎样的呢？那就是开发商存在少批多建的问题，如规划批20层，开发商就要建30层，擅自增加10层，从而侵犯了周边百姓的采光权、日照权。当建委有关部门对其进行查处时，开发商往往以手续正在办理之中为由，导致行政机关难以查处。老百姓认为其权利受到了侵害，向建委反映问题，但建委由于缺乏确凿的处罚依据――规划文件（尚在办理之中），所以暂时无法处理；老百姓又向规划部门反映问题，规划部门认为这就是违章建筑，而自己作出的规划是合法的；老百姓又向综合执法局的相关部门反映问题，但综合执法局不敢下停建通知，因为这是政府棚改办允许建的，它会涉及政府的棚户区改造进程，结果导致群众投诉无门。 　　2．开发商少批多建，侵占小区绿地。有的开发商以建社区活动站为名，侵占规划中的绿地。而所建成的活动站，最终却成了麻将馆。《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”虽然从法律规定上看，无论是小区的绿地还是社区活动站，都是属于业主共有的，但绿地与社区活动站在人们生活中所起到的作用是不同的，很多业主在购买期房时看中的就是那成片的绿地。当绿地变成为少数人可以利用的麻将馆时，自然会引起大多数业主的不满。 　　3．回迁住房、经济适用房及棚户区改造房屋质量较差。在城市建设中，越来越多的好地段被建成豪华社区，其环境优雅，交通便利，设施齐全。而“原住民”则被异地安置到地脚较差的地区，即使就地回迁，其房屋质量、格局也往往难以得到保障。同时各级政府为了解决普通百姓的安居问题，所建造的经济适用房；以及利用棚