站前电子城地块定位设计.pptVIP

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站前电子城地块 分析 来自会议的极大震撼 ——商业地产面临巨大问题 三大部分 第一部分:商业项目与市中心地块普遍问题 第二部分:本项目情况 第三部分:设计与测算 市中心地块的困境 高地价需要高收入 高容积率并不能带来高销售额 高层——销售也开始出现问题 商业——问题巨大 市中心地块的症结 投资性(而非消费性) 已进入到高层部分 需要投资回报 需要增值空间 巨大差别1:居住地产VS商业地产 巨大差别1:居住地产VS商业地产 巨大差别2:商业行业VS地产行业A 巨大差别2:商业行业VS地产行业B 巨大差别2:商业行业VS地产行业C 商业地产成功3大关键点 1。技术上 ——设计与业态结合 2。商业管理上 3。资金运作上 关键点1:设计突破 象研究住宅户型一样研究商业户型(包括室外) 从研究高利润业态入手 高利润业态所需要的建筑形式:尺度 / 空间效果 需要的管理模式 需要的经营模式 目前设计大多与市场脱节 关键点2:管理突破 独立经营与统一管理 关键点3:资本运做突破 资金运作1:销售——1次性获利——短线回报 资金运作2:销售+经营——短线+长线 资金运作3:经营——评估升值 ——抵押贷款——做第2个项目 插曲:南方小贩发家术 买鱼(500斤)——卖鱼(5斤5斤的卖) 倒腾摊位比倒腾鱼挣钱 整租楼层——摊位出租 集资买地——垫资建厅——出租/出售柜台 温州模式: 温州人如何从小贩变地产商----变房产商(整层购买,摊位出租) 总结:3大创新拯救商业地产 第二部分:本项目初步思考 难度1:基本测算:利润=0 难度2:商圈边缘 难度3:车流多,人流不多 大量车经过,但不做停留 三角地,不利于大型市场布局 坡地,岔口 解药何在? 真正的优势——火车站商圈 而不是青泥洼商圈,车站一侧商业建筑较少 火车站客户群体 流动 短暂 1次性消费 工薪中低消费 大量 火车站经济特征 ——一般交通建筑配套商业经营面积为1:0.8 目前火车站周边没有相应配套商业建筑, 周边建筑——距离远 新建筑消费层面尚高 旧建筑形象太差 本项目的定位 以火车站商圈为中心的主题商区 第三部分:方案和测算 方案1:沿街店铺销售 方案1-1:销售分区示意图 方案1-2:销售分析表 方案1-3:成本分析和利润表 方案1-4:动态分析1(开盘前资金) 方案1-5:动态分析2(开盘第一年收支) 方案1-6 :15年收支曲线图 方案2:成片销售 方案2-1:销售分区示意图 方案2-2:销售分析表 方案2-3:成本分析和利润表 方案2-4:每个销售分区情况分析 比较1:销售与经营收入差别 比较2:长期与短期比较 方案3:高层留1栋经营 总成本不变 总收入: A商业部分不变 B住宅部分: 1)销售收入: 18200 万元 2)经营收入(年租金) 1287万元/年(70%客房率) 总销售收入:76385万元 总经营收入:2952.74万元/年 比较3:3个方案15年收支曲线图 设计方案1 设计方案2 设计方案3 目前工作重点 定位——将建筑形态与业态选择和整体经济测算结合起来,再进入到各专业设计 单价略降低 得房率降低为75% 8M标高处 2层 15M标高处 11.5M标高处 总销售收入58185万元,总经营收入2983万元/年 层数 方案 得 房 率 系 数 满租 率 A 区 3500 ㎡ 3.5 万/㎡ 75% 9187.5 万 B 区 (-1 层) 3000 ㎡ 1 万/㎡ 75% 2250 万 A 区( 2 层) 1600 ㎡ 2.8 万/㎡ 75% 3360 万 B 区 ( 首层 ) 2500 ㎡ 3.5 万/㎡ 75% 6562.5 万 D 区( -1 层) 1000 ㎡ 1 万/㎡ 75% 750 万 C1 区( -1 层) 1400 ㎡ 1 万/㎡ 75% 1050 万 D 区(首层) 1000 ㎡ 4.2 万/㎡ 75% 3150 万 E 区(首层) 2500 ㎡ 4.5 万/㎡ 75% 8437.5 万 C1 区(首层) 1600 ㎡ 4.8 万/㎡ 75% 5760 万 C2 区(首层) 1400 ㎡ 4.8 万/㎡ 75% 5040 万 D 区( 2 层) 1000 ㎡ 2.2 万/㎡ 75% 1650 万 E 区( 2 层) 2500 ㎡ 2.5 万/㎡ 75% 4687.5 万 C2 区( 2 层) 3000 ㎡ 2.8 万/㎡ 75% 6300 万 地面 3 层 6500 ㎡ 6.5 元/㎡/ 天 62% 956.12 万元/年 7

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