二郎·彩云湖配套用房定位策划报告.pptVIP

2.2 客群定位分析 彩云湖片区分析 项目自身分析 有什么 缺什么 有什么 缺什么 政府的大力支持 大体量综合性物业 大/中型体量物业 名气 分散性、低档次社区配套商业 高档次休闲、餐饮娱乐业态 新颖的建筑外立面 各组团物业不集中 便捷的交通 精神消费业态 便捷的交通 入住率不足 十余万（中/高）端消费人群 大体量物业 位于住宅集中区 配套（供电量小） 通过对二郎·彩云湖片区和本项目自身的分析我们得出以下结论： 对比上表可以得出，将彩云湖配套用房定位为集高端餐饮为主、休息娱乐、商务活动为一体的休闲、旅游商业集群。是对二郎·彩云湖片区所缺的业态（高档次休闲、餐饮娱乐业态）完美承载的，新颖的建筑外立面和大型体量物业都是满足彩云湖片区空白业态的最佳支撑。 定位可行性判研 客群定位: 本区周边中高端住宅居民、专业市场内经商者。 项目启动期客群 培育期增添客群 成熟期增添客群 二郎片区辐射半径3公里内的高收入人群+少量其他区高端消费者。 休闲、旅游者 2.2 客群定位分析 报 告 整 体 思 路 项目定位 定位可行性及客群 商业配套完善 租金提升建议 商业配套完善 （Business supporting perfect） 3.1 商业配套完善 商业项目前期招商成功，并不能代表这个项目就一定是成功的。一个成功的商业，是需要不断的完善自身配套设施和与时俱进，这样才能实现商业的可持续性发展，才能使商业具有升值潜力。如果商业按部就班，墨守成规，最终将会成为井底之蛙——等死。 完善配套设施，对商业的重要性 3.1 商业配套完善 为了使本项目的商业在未来（5~10）年，甚至40年都一直具备强有力的竞争力，我司建议务必完善以下商业配套设施。 3.1 商业配套完善 人流、车流的正确引导，的商业成功的基本条件之一。为实现快速的吸引人流、车流进入项目，对人流/车流动线、人气聚集点、车行主要出/入口，做出动线安排建议。 人流、车流动线安排 3.1 商业配套完善 — 彩云阁 规划停车位29个 车行入口 人行入口 停车区域 车行动线 人行动线 1号楼 3号楼 2号楼 形象展示面 形象展示面 创新大道 1号楼 4号楼 5号楼 2号楼 3号楼 形象展示面 创新大道 车行入口 人行入口 停车区域 车行动线 人行动线 3.1 商业配套完善 — 彩云坊 规划停车位64个 3.1 商业配套完善 — 彩云别院 规划停车位43个 车行入口 人行入口 停车区域 车行动线 人行动线 形象展示面 3.1 商业配套完善 为完善安保系统、昭示系统，在项目主要车行、人行入口和出口处设置监控设备和路引指示牌。为充分满足成熟商业的停车位系统，建议将部分人行道新增设为停车位。 监控系统、路引指示系统、建议新增停车位 1号楼 3号楼 2号楼 创新大道 监控系统 路引指示 建议新增停车位 3.1 商业配套完善 — 彩云阁 在项目主要车行入口和出口处设置监控设备，完善安保系统。 1号楼 4号楼 5号楼 2号楼 3号楼 创新大道 监控系统 路引指示 建议新增停车位 3.1 商业配套完善 — 彩云坊 监控系统 路引指示 建议新增停车位 3.1 商业配套完善 — 彩云别院 为完善商业配套中照明系统和灯箱系统，建议在项目内部密集分布照明系统，在项目主要车行入口和人流聚集地布置灯箱系统。 照明系统、灯箱系统 3.1 商业配套完善 3.1 商业配套完善 — 彩云阁 1号楼 3号楼 2号楼 照明系统 灯箱位置 创新大道 1号楼 4号楼 5号楼 2号楼 3号楼 创新大道 照明系统 灯箱位置 3.1 商业配套完善 — 彩云坊 照明系统 灯箱位置 3.1 商业配套完善 — 彩云别院 3.1 商业配套完善 招商难点梳理视角 本体视角 区域视角 项目知名度低； 项目相关手续不完备； 项目个别物业停车位不足； 项目供电量严重不足； 项目所在地的交通条件有限，公交线路少； 项目紧邻主干道，车行速度较快，人流停驻难度大； 噪音大。 项目所在地，区域辐射度相对较弱； 周边楼盘入住率不高，人气不足； 区域商业氛围不成熟； 3.1 商业配套完善 一：招商必备条件 产权证 消防验收建议书 面积测算报告书 建筑工程竣工验收备案证 目前项目招商工作基础条件不满足，建议渝高集团尽快完备项目物业相关验收手续； 二：停车位不足 建议渝高集团将物业部分人行道纳入停车系统。（例如：彩云坊临主干道部分的人行道改为停车位）； 三：商业供电量不足 建议渝高集团将动力电增容到（180瓦/㎡）； 项目商业配套不足之处 3.1 商业配套完善 四：项目所在地的交通条件有限，公交线路少 渝高集团可以建议公交