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当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析 中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月 3. 城市投资吸引力评价指标体系 3.1 上海、重庆超过北京，成为住宅开发投资吸引力前二名城市 研究结果显示，住宅开发投资吸引力十五强城市是：上海名列第1，重庆名列第2，北京位居第3，第4至第10名依次是：成都、广州、杭州、天津、深圳、苏州和大连，第11至15名分别为：青岛、南京、沈阳、西安和长沙。重庆凭借领先的市场规模（住宅销售面积以及新开工、施工和竣工面积皆在40个城市中排名第一）和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第2位。 数据来源：CREIS中指数据、 41.9 18.5 89.3 28.5 43.0 长沙 15 42.3 25.6 82.0 34.8 39.2 西安 14 42.5 14.0 85.1 20.5 53.8 沈阳 13 42.7 37.7 55.9 47.6 35.9 南京 12 42.8 28.3 59.1 59.8 29.4 青岛 11 45.2 35.9 66.0 59.7 30.1 大连 10 46.9 46.2 16.2 59.0 49.5 苏州 9 49.7 73.1 29.1 88.9 19.2 深圳 8 50.0 49.8 64.4 38.0 53.7 天津 7 52.0 53.5 37.4 78.3 37.1 杭州 6 53.3 71.8 47.7 70.6 35.5 广州 5 61.2 33.0 62.4 74.2 61.5 成都 4 66.0 99.5 32.0 60.4 70.3 北京 3 70.3 35.9 62.4 52.0 100.0 重庆 2 83.5 100.0 27.5 100.0 85.9 上海 1 综合得分 潜在需求因子 成长速度因子 供求对比因子 市场规模因子 城市 名次 表：2010中国40个大中城市住宅开发投资吸引力十五强 3.1.1 多数城市2009年住宅销售额大幅增长，上海、北京等地销售额规模突出，杭州、温州等城市年均增速较为明显 上海、北京销售额规模突出，近三年平均增速居前。 成都、重庆和苏州销售规模和增速均处于前列 。 广州、深圳销售额稳步增长，2009年均突破千亿元。 杭州、温州近三年销售额平均增速十分显著。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2009年40个大中城市住宅销售额及2007-2009年年均增长率 3.1.2 北京、上海投资额保持稳定，沈阳、重庆跃居全国前列，西安、合肥、郑州增长显著 上海、北京开发投资额近年来稳居全国前列。 沈阳、重庆等二线城市“异军突起”，投资规模跃居全国前列。 成都、苏州、杭州、广州等城市开发投资额持续增长 。 西安、大连、合肥、郑州开发投资额快速增长，绝对水平已接近杭州、天津、广州等地。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2009年40个大中城市住宅开发投资额和2007-2009年年均增长率 3.1.3 城市居民收入水平高，为当地房地产市场发展提供了广阔的空间 上海、北京、广州等传统热点城市人口多，居民收入水平高，为当地住宅市场提供了广阔的发展空间；温州、苏州、宁波等二三线城市居民收入水平较高，确保了当地住宅市场较高的潜在市场需求。 数据来源：CREIS中指数据、 图：主要城市2009年人均可支配收入及常住人口 3.1.4 城市住宅市场的投资吸引力取决于未来的供给状况 城市住宅市场的投资吸引力不仅取决于现有的发展情况（市场规模及成长速度等），更取决于未来的供给状况。 上海、苏州、深圳等地在建规模相对较小，潜在供给压力较小，为投资者进入留下更多空间；温州、石家庄、太原等地潜在供给压力相对较大。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2009年40个大中城市住宅新开工面积、施工面积与销售面积比值 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究及案例 目录 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究及案例 目录 1. 供应增加，市场理性，土地价格稳中有降 住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。 后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。 1.1 供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力 通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。 35% 437 1240 1507 成都 38% 8