指导价定义.docxVIP

一、前言2013年初，宁波市国土资源局在深入调研的基础上，提出要把行政审批制度改革作为改革创新的主要任务，率先在全市最大限度地向县（市）区分局下放权限，其中也包括市本级土地出让权限。市本级土地出让权限下放后，出让收入仍然归属市财政，就有可能出现各区基于自身利益考量低价招商出让土地的情况。如何在出让权限下放前做好相关制度设计，确保出让权限下放后市本级土地市场的平稳运行，排除土地低价出让和无序竞争，确保市本级财政土地收入，是摆在宁波市国土资源局面前的一个非常紧迫的课题。为此，宁波市国土资源局经过一番调研和论证后，创新设计了以土地出让市场指导价（下称出让指导价）为核心的地价调控监管体系并开展了相关实践，为下放后各区具体出让土地划定价格红线，确保了土地出让权限下放后土地出让工作平稳过渡和市本级土地市场的平稳运行，这在全国尚属首次。二、出让指导价的有关特征出让指导价，是指某一基准时点、某一区域的土地出让市场价格的合理下限，是政府为控制土地出让地价水平划定的价格底线，分不同用途、不同规划条件，分区域定期公布。具体宗地的出让指导价是在对应用途区片出让指导价的基础上经容积率修正后确定，实际宗地出让时价格不得低于该宗地的具体出让指导价。出让指导价与通常基准地价等地价体系有以下三个方面的不同：1、出让指导价不是区片的平均地价。基准地价是某一级别或均质区域内分用途的平均地价水平，该级别或区域内的其余宗地地价一般在基准地价的上下一定幅度内浮动，而出让指导价则是该区域的土地出让时的最低限价，通常该区域内所有土地的出让地价均高于出让指导价。2、出让指导价也不等同于区片内实际最低地价。出让指导价制定时参考了区片内的实际最低地价水平，但并不一定等于区片的实际最低地价。政府可以把出让指导价定在区片实际最低地价之上，以减少区片内低价土地的供应，实现稳定土地市场的目的。3、出让指导价只做容积率修正。出让指导价虽与其他地价概念相同，具有基准日、出让年限和开发程度等基准条件，但在实际确定宗地出让指导价时仅作容积率修正。实际宗地出让时的出让指导价不做相关期日修正，主要有两点考虑：一是出让指导价按年或季度更新、时效性强，二是为减少人为因素、体现强制性。现行土地出让一般均为最高年限和净地出让，故实际操作中也不考虑出让年限和开发程度等相关修正。二、出让指导价在宁波应用和实践2013年5月，宁波市本级出让指导价工作正式启动，6月初基本完成内业准备并开始外业调查，7月20日完成内业计算并形成初步成果，8月间多次组织市局各处室和各有关分局进行论证和意见征询，并根据有关意见对成果进行多次修改完善。2013年9月17日宁波市国土资源局发布《关于实施宁波市本级出让指导价的通知》，正式在市本级范围内实施出让指导价。（一）制定出让指导价的依据2013年7月，宁波市政府、市政府办公厅及宁波市国土资源局公布下放了《关于调整下放国土资源有关行政审批和管理权限的通知》（甬政发〔2013〕83号）、《关于做好国土资源行政审批和管理权限调整下放工作的实施意见》（甬政办发〔2013〕153号）和《关于进一步加强土地市场建设和监管工作的通知》（甬土资发〔2013〕111号）等文件，提出要建立出让指导价格体系并明确了相关要求：对海曙区、江东区、江北区（原城市规划区范围内）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、东部新城范围内的土地定期发布出让指导价格，对出让底价低于出让指导价格的，出让方案须经区政府常务会议（管委会主任办公会议）集体决策。（二）制定出让指导价的原则根据建立出让指导价体系的目的，在遵循地价评估常用的原则外，制定出让指导价还需要遵循以下原则：1、区片划分宜粗不宜细，粗细结合。区片划分可以选择按现有基准地价级别或按网格化两种形式进行操作。按现有基准地价级别范围确定出让指导价，易于操作和接受，但现有的级别范围比较大，同一个级别中的地价高低相差大，制定出让指导价就会出现两难困境：就高制定出让指导价会导致地价低的土地难以出让，就低制定出让指导价则难以实现控制低价土地出让的目的。按网格化公布，能实现精细化管理地价，更加符合地块实际情况，但实际操作比较麻烦，也不便各级领导管理和操作。为此，最终在基准地价级别基础上，将每个级别细化为若干区片，既最大限度实现精细化管理，使出让指导价符合实际，也便于实际操作和管理。2、区片指导价须根据土地调控目标确定。出让指导价作为强制性的最低出让限价，目的是通过控制土地一级市场的地价水平来调控土地市场的供应，如果确定过高，就会影响土地一级市场的供应量；如果确定过低，就会失去最低限价的作用，无法限制低价土地供应。因此，每个区片的出让指导价须在摸清整个区片的实际市场地价水平的情况下，结合当前的市场状况和调控的方向进行综合确定。（三）制定出让指导价的技术路线按照上述原则，宁波市本级土地出让