论文房地产项目营销策划报告.docVIP

目录 一、日出观山·幽山霞苑项目概况 3 二、市场分析 4 (一)新住宅商品房市场供应量和区域结构分析 4 （二）广州近3年房地产市场成交状况分析 5 （三）房地产市场价格运行状况分析 6 （四）房地产市场政策环境分析 7 （五)房地产政策对本项目的影响分析 9 三、项目SWOT分析 9 （一）优势 9 （二）劣势 9 （三）机会 10 (四) 威胁 10 四、价格定位 10 （一）价格调整说明 10 (二) 项目价格定位（均价）说明 11 (三) 价差分布的说明 11 （四）付款方式和折扣率 12 （五）日出观山三期的入市时机建议 12 （六）单位价格推售 13 五、客户定位 13 （一）项目分析 13 （二)目标客户群定位 14 (三) 目标客户特征描述 14 六、广告策划 15 （一）广告文案 15 （二）广告媒体安排 15 七、附件 17 毕业设计 一、日出观山·幽山霞苑项目概况 日出观山三期项目是由广州市粤垦房地产开发有限公司兴建的商品住宅项目。现据有关图文资料及实地调查结果整理，其概况见表1。 表1 日出观山三期项目概况一览表 序号 项目 内容 １ 地理位置 位处广州天河区粤垦路燕岭医院旁，距中信广场仅800米，步行5分钟即到地铁三号线燕塘站 ２ 占地面积/m2 24774 m2 ３ 建筑面积/m2 79400 m2 4 建筑规模 3栋17层 5 建筑风格 现代式 6 建筑结构 钢混剪力墙 7 建筑类型 住宅，高层洋房 8 层数 17 9 户数 总户数318户 10 车库及车位 地下停车位 11 户型及面积 78——82㎡两房两厅, 92——131㎡三房两厅2卫 12 主导户型 两房两厅 13 主导面积/m2 78——82㎡ 14 工作进度 15 周边交通 地铁3、6号线交汇燕塘站，距离项目约5—10分钟路程；公交线路：54/89/503/B11/夜10路等 16 社区配套 医院：燕岭医院，武警医院银行：中国银行，农业银行，工商银行，招商银行市场/超市：粤垦肉菜综合市场，金燕农贸市场 餐饮娱乐：饮食娱乐大中小型俱全幼儿园：农垦总局幼儿园、芙蓉苑幼儿园、小学：红英小学、长征小学、五一小学、75中、天秀中学 、半山泳池、健身会所、70000平米大型园林 17 周边环境 依山而建，风景优美，是天河北CBD核心商圈原生态楼盘 18 会所设施 半山泳池、健身会所、70000平米大型园林 二、市场分析 (一)新住宅商品房市场供应量和区域结构分析 1、近3年广州住宅房地产市场供应状况分析 2、广州新住宅商品房市场供应量区域结构分析 由图表数据分析可以看出：广州近三年新住宅商品房面积供应量总体呈下降趋势，2012年的新住宅商品房面积供应量比2010年平均下降20%左右。造成这此现象的原因是因为广州城市化进程的加快，导致广州可利用的土地面积越来越少。可利用土地面积的减少，导致2010-2012年广州住宅商品房的面积也逐年减少。 2010-2012年番禺区和花都区新住宅商品房面积供应量明显多于其他八个区。越秀区、海珠区、天河区、作为广州城市的商务中心区，经济、交通等方面较为发达，房价偏高。随着广州城市化进程的加快，可利用土地面积的减少，其商品房住宅面积供应量也随之减少，这三个区的商品房住宅市场容量趋于饱和，近三年的新住宅商品房面积供应量波动不是很明显。城市化进程的加快，广州城市商务中心区的拓展，加上政府各种利好政策的影响，番禺区、花都区等其他几个区的经济得到了迅速发展，带动了当地房地产市场的发展，因此这些区的商品房住宅面积供应量比其他区大。萝岗区住宅商品房成交量上升主要是因为广州多重利好政策，东进西拓南扩比优。东进萝岗，萝岗的功能定位调整为“广州市东进核心”、“城市副中心城区”、“宜居宜业，生态新城”。白云区和黄埔区受楼盘的推加及广州城市规划等政策的影响，其新住宅商品房面积供应量也有所减少。 （二）广州近3年房地产市场成交状况分析 1、广州新建商品住宅商品房成交套数分析 由上图可看出，广州市近三年新住宅商品房市场成交量开始正在逐年下降，且下降趋势明显，主要原因有政府出台的的限购政策，增加商品房交易的税收，保障房政策的越来越完善，成交均价越来越高造成消费者无法承担等等。 （三）房地产市场价格运行状况分析 1、全市新住宅商品房成交均价走势分析 从上图可以看出近三年广州市新住宅商品房市场价格总体呈现上涨趋势，且上涨幅度。 2、广州新建商品住宅成交价格分析 　（1）广州成交房源的区域结构分析 　 由上图可看出近三年广州市各区新住宅商品房价格总体呈现上升趋势，价格较高的地区主要集中