凌峻地产年月日郑州亚星·江南小镇Ⅲ期营销推广方案.docVIP

凌峻地产2011年6月2日郑州亚星·江南小镇Ⅲ期营销推广方案 20114.6.2 1、三期项目市场竞争地位 2、三期总体营销推广策略 3、三期项目整体推广计划 目录 三期项目市场竞争地位 项目核心优势分析 项目市场竞争地位研判 推广策略方向定位建议 三期项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|项目基本资料 三期项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|SWOT分析 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） 优势（S） 核心词语： 地段 \ 交通 \ 景观 \ 品牌 地处上街区城市发展方向，高端居住片区，前景无限 交通网络纵横，地段升值潜力大； 罕见坐拥左照沟公园景观优势； 亚星置业集团20年企业品牌形象； 社区一期、二期成熟社区氛围 距离区委区政府300米左右，周边高档社区较多； 坐拥左照沟公园，距离人民广场200米； 三期地块三面邻路，一面临公园，地块方正； 缺乏商业配套资源，社区周边基础生活配套相对 较落后； 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） 优势（S） 核心词语： /商业/ 分析项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|SWOT分析 宜居职教城定位，产品价值提升潜力巨大； 中原西路打通在即，拉近泛郑州区域空间拥； 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） 优势（S） 核心词语： 发展 \ 泛郑州交通 分析项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|SWOT分析 本案在售项目价格高于市场销售均价400元以上，三期洋房定价势必会拉高更多差距，客户接受较缓慢； 受宏观新政波动影响较大，需要策略导向支持。 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） 优势（S） 核心词语： 价格 \ 新政影响 分析项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|SWOT分析 加快社区商业进度 考虑区域配套、项目自身客 群需求，社区商业配套加快进度，打造高端社区泛会所，提供高端物业服务 全方位集中爆发两箱 亮相期集中爆发，多方位导入，拔高项目形象，支撑项目价值。 联合区域炒作 销售期低开高走定价策略，引导式销售节奏。 塑项目品牌 与区政府联合区域炒作，吸引泛郑州客群投资走向。 低开高走 注重项目形象的升级，以项目形象及口碑来提升项目品牌形象。 分析项目市场竞争地位 |项目核心竞争优势分析|劣势及威胁转化建议 竞品对比分析 项目核心竞争优势分析 | 项目市场竞争地位研究 项目自身优劣分析 城市新核公园合院洋房 项目地理位置优势无与伦比，如何把自身的价值诉求出来时最重要的。 客户描述 参考市场调研客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为三大类。 以居住目的划分的客户分类： 第一类：以改善居住需求为主导的置业人士； 第二类：以满足居住需求为主导的置业人士； 第三类：以投资增值需求为主导的置业人士； 第一类：以改善居住需求为主导的置业人士 心理诉求： 已经拥有自己的住房，但是对于现在的居住环境和居住面积提出了更高的要求，且也具备相应的经济条件。 地缘识别： 具有上街区、荥阳市人群特征，基本不受区域的限制 身份识别： 以商界、政界成功人士和企业中高层为主。 Y总，35岁，三世同堂，政府下海，本地人。曾从事土地及合伙经营等生意，喜爱旅游。 居住选择：现住在机关家属院，如果有体现尊贵身份的楼盘，就选择购买。 意向户型：150-220平米四房或五房。 客户语录： 我一直在寻找这种类型的产品，我现在的住房已经不能满足我的居住需求和心理认同了，之前也看过一些项目，但是都不尽如人意，不是环境不行，就是物业服务不让人放心，另外一些是价格高的离谱。 “选择是缘于对体现尊贵身份的认同” 第二类：以改善居住需求为主导的置业人士 心理诉求： 对本我价值实现要求较低，反应在生活上，不太注重生活拥有品质感和丰富性（如：很少拿出时间享受生活） 地缘识别： 上街、荥阳、巩义下辖乡镇客户群体，受区域的限制性微弱 身份识别： 以个体户、当地企业打工者为主。 第三类：以投资需求为主导的置业人士或团体 心理诉求： 拥有相当的财富基础，能合理分配投资渠道，特别看重品牌消费的稀缺性和增值性。通过持有稀缺性、品牌性产品达到身份识别和财富增值。 生活模式： 通过持有品牌高端物业，以达到资产保值增值、租赁回报等收益目的，同时满足分时性休闲渡假类生活需求。 地缘识别： 具有跨区域的特征，与本项目的联系更多的是体现在跟保利品牌和项目规模品质关联上。 身份识别： 以上街、荥阳、巩义及周边的商界、政界成功人士和企业高层为主。 周先生，40岁，股份制企业合伙人，曾经经营过煤矿相关产业，喜爱紫砂及翡翠收藏。 居住选择： 现居住在亚星