浅论我国不动产预告登记制度以不动产物权变动模式为视角.docxVIP

浅论我国不动产预告登记制度 ——以不动产物权变动模式为视角 张宁1 不动产预告登记在2007年颁斫j的物权法中被第‘次正式提出，此制度在保护不动产受 让人物权权利的实现有重要的意义。预告登记制度被德国中世纪的民法所创立，它很好地解 决了存债权合意成立后，物权变动前有可能嘲临的物权变动刁i能的风险，在其他田家的彳i动 产立法中被广泛采用。几百年来，预告髓记制度在减少不动产交易市场风险，稳定交易秩序 和保障交易安全方面，发挥了蓐婴作用。 预告登记本质上是一种保伞将来发生的卅i动产物权而进行的一种登汜。登记做出后， 并不导致物权变动，而只是使得登记中请人取得请求将米发生物权变动的权利。!一旦某一 请求权被纳入预告登记，那么它就具有了对发生在其之后的与该项请求权内容相冲突之物权 处分行为的优先效力，或者排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律??果，因此， 预告登l己是彳i动产物权法的重要内容。‘ ～、预告登记的理论前提 (一)物权变动模式 物权变动模式的选择直接关系到彳i动产登记制度存在的意义。预告登记与初始登记、 变更登记、涂销登记和更正登记分别在登记类别发挥各自的作川，构成 个基本的不动产登 记制度。而以卜．几种制度的设计和功能定位的前提是要确立不动产物权的变动模式。物权模 式的变动模式的选择直接关系到各种法律事实对物权变动的影响程度，在不同物权变动模式 下，不动产登记的效力雨I意义也大不相l叫。 就世界各困物权法律中所确认的物权变动模式人体分为两大类，一种是以法困、日本 等国家为代表，认为旨在变动不动产物牛义的合意成立后，物杈便发生转移，与是否进行相关 的彳i动产登记无关，这被称为登记对抗主义。另一种以德国、我国台湾地区为代表，认为物 权变动的合意成立后，双方仅仅负有债权上的权利义务，必须经过公示程序的登记行为，才 能发生物权的变动，被称为登记要件主义。在第‘种模式卜_，登记只是一种对抗第三人的于 段，或者说登记在实质上只是具有一种证据卜的推定力，而登记本身并4i当然具有证明物权 唯‘的效力。预告登记的最终目的是推进本臀记，保护预告登记人物权期待权，所以，在登 记要件模式下，预告臀记才‘有实质意义。 此前，关于我困物权法应当选择登记对抗土义还是登记生效土义的争议也进行了很久， 从世界范围内看，两种模式确实存在各自的优势，而对我国而言，现在学术界的主流看法基 本确立为登记要件土义。总体上说，虽然包括法国、美国火部分州的不动产法均确立了生效 主义模式，但从实践上来看，其天生缺陷仍然明显。 ‘是债权合意形成的同时物仪世口发生变 动的理念，模糊了物权。了债权之间的本质界限；二：是同--q动产上的不同物权发生冲突时， 1作者系北京l仃丰台区人民法院王佐人l弋法庭助理巾判员。 2卜利明著：民商法研究第5辑，法律出版社2001年版，第244页 3梁慧星著：rfl国物权法草案建议稿，社会科学文献Ⅱ{版社2000年版，第169页 209．  对最终权利人的确认复杂混乱。为解决实践中产牛的上述问题，上述国家设讣了顺位优先制 度等一系列制度加以弥补，尽管在登记对抗模式下，登记并没有公信力，但是通过其他法律 制度的协调和解释的扩张，达到了与公信力异曲同T的地步，1总体上实现了有序的物杖变 动秩序。相比登记要件主义，登记牛效丰义强化了白南的价值，但我国没有f：述国家“顺位 优先”等配套制度的运行背景，也没有同样成熟的法律环境，在自由与安全的价值衡景时， 更应当以保障当前处于过渡期的市场经济秩序之安全为重。从历史的沿革来看，我国长期时 处在职权主义和强调行政管理为主要价值取I向的超主动模式，民众对政府的依赖心碰为重， 如果现在赋予当事人太多自主权利，在周围法律环境、司法环境没有发展成熟的情况下，对 当事人的利益保护会不力，也对当前民众对于法律秩序的期望造成一定的冲击。 我国物权法出台后，明晰我国确立的物权变动模式，有利于以后的各种物权立法与规 范基本物权法律关系的物权法保持体系上的一致，进而保持我国物权法律体系的协调。从我 国物权法的规定来看，我国基本上接受了登记生效主义模式。物权法第九条规定：“不动产 物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律 另有规定的除外。”第十四条规定：“彳i动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定 应当登记的，自记载于不动产登记簿时发牛效力”，这些条义都强调了不动产登记的物权公 示作用，表现出了较强的登记要件主义倾向。 (二)安全与效率一一债权形式主义 德国民法对我国的民法制度影响较深，特别是我国台湾地区。就登记要件主义而言， 实际上还可以细分为两种不同的形式，一是登记生效主义模式，以德国为典型代表。另一个 是被称为折衷模式的“债权形式主义”，以奥地利为代表。两者系出同