2013研究报告：市场回归与分化 房企转型与金融创新105p.pptxVIP

市场回归与分化 房企转型与金融创新 ——楼市长效调控机制背景下市场发展趋势 ;政策与市场，谁是最终赢家？; ;政策与市场博弈多年，此轮谁是最终赢家？;现阶段楼市调控基调——坚持房地产调控不动摇;;新“国五条” 细则：经济手段突出，稳定房价短期上涨预期;政策与市场博弈多年，新国五条之后谁是最终赢家？;;一线城市——细则落地后，市场成交量回归合理与理性;一线城市——可售面积有限，供应趋紧;一线城市——一季度平均供求比0.63，供不应求房价上涨难改;二线城市——细则影响有限，成交量价影响不及预期;二线城市——供应面较一线相对充足;二线城市——库存降低，出清周期下降，略显供不应求;三四线城市——成交量受政策影响相对较弱，价格变化平稳;三四线城市——供应增加，库存充足;??四线城市——供过于求明显，出清周期较长;市场供需矛盾仍然是未来楼市趋势的风向标，而非政策;未来房地产市场发展趋势如何？;土地购置面积持续负增长，“面粉”供应逐年递减;拿地与投资开发相比，投资与新开工仍然不乐观;3月需求集中爆发，4月后合理回归之后需求仍然旺盛;一线价格指数增速快于二三线，置换改善需求增加;市场基本面出现供不应求，房价仍面临上涨风险;70个城市指标：一二线供求关系基本面诱使房价继续上涨;; ;“钱荒”？“钱荒”！;国内外经济形势失利、热钱外流加剧钱荒;外企制造业不断离开中国的原因，同时带走的还有资金;沪市行情;M2下半年减速增长，控制货币增速必然“钱荒”;M2仍然是支撑房价上涨的主因，下半年房价成谜;央行救助个别银行，难改流动性趋紧的趋势;钱荒背景下，楼市与房企命运如何？;一二线市场供求关系基本面诱使房价继续上涨;三四线城市大盘开发将面临市场风险;市场供需矛盾仍然是未来楼市趋势的风向标;市场至少博弈6个月，一二线市场供求关系或现转机;;央企财大气粗，家底厚，不缺钱、逆势扩张;; ;;48%房企速动比率在0.5以下，2014年一季度房企经营风险凸显;2013年3000亿信托到期兑付，将会加剧部分房企资金面紧张;开发贷受限，开发商融资难度上升;钱荒影响贷款，引入外资及去化回笼资金将是房企融资重要来源;行业资金面上半年虽有改善，但下半年危机四伏;拿地与投资开发相比，投资与新开工仍然不乐观;银行利率偏高，购房成本增加致置业需求或可能下降;持续半年左右，供求关系将出现逆转，房企唯有降价跑量求生;经营不善的房企，资金易出问题，或被并购或可能破产;激进派房企，高溢价拿地，是机遇也是挑战;精品化路线的房企，资金周转或受影响;中小房企面临行业洗牌风险;四类房企竞争加剧，房企格局开始分化;;;;年底房企进入险境，50%面临资金压力、10%偿还贷款出现问题;如钱荒持续，2014年房价大幅下降，30%房企面临破产风险; ;;;;;利润率下滑——一季度房地产行业净利润率持续下降至13.75%;;经营风险增加——一季度行业经营风险下降，但仍有48%房企速动比率在0.5以下;;;;;4 月十大房企拿地面积继续增加，恒大、碧桂园、龙湖等企业拿地热情高涨。同策咨询研究中心数据显示，2013 年4 月，十大代表性房企拿地总面积为651 万平米，较前3 个月份有所增加，其中恒大、碧桂园拿地面积分别为193 万、154 万平米，均超过今年一季度的总拿地面积；龙湖拿地面积为152 万平米，较去年同期涨幅最大，为4.6 倍。 企业拿地仍以一二线城市为主。从布局来看，2013 年1-4 月，企业拿地仍以一二线城市为主，拿地面积达到1710 万平米，占比达68%，三四线城市为806万平米，占比为32%；从拿地金额来看，一二线城市优势更加突出，总金额为665亿元，占比达86%，三四线城市仅为106亿元，占比为14%。;城市化总体进程沿S型曲线变动，从人口流动来看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区新城为主。 一二线城市城镇化率大多超过50%，楼市机会被品牌房企长期看好，三四线城市推进城镇化的空间比较大，但是随之伴随的风险也比较高，机会与风险并存。;; ;;;人均GDP;产业地产开发运营企业2012年毛利率列表;先机 时势;;;;;;;; ;;;;时间;海印股份融资渠道转变：公开增发受阻转向资产证券化;;;;;;;报告指导：张宏伟 报告撰写：宋红卫 郑荔丽 徐玉红 许之静 刘寒亮 如需报告及相关服务请联系：张宏伟 电话：0218108 邮箱: zhanghongwei@ ; 同策