2012山东乐陵如意新城营销策略初探85p.pptVIP

如意新城营销策略初探 新联赢地产顾问 2012年3月 我们现在在哪里？ 据销售中心提供信息数据 目前销售住宅和商业总共不到100套！总销不超过2000万！ 我们现在在哪里 乐陵位于山东西北部，鲁冀两省交界处，距渤海直线距离50公里，地处环渤海经济圈 。现辖8镇4乡4个街道办事处，总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，总人口65万。 乐陵地理位置优越，处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置，是山东的北大门和主要进京门户。205国道和4条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接，交通条件十分优越。 回 溯 2011年4月25日破土动工 2011年6月代理公司入场 预计2012年8月竣工11万平米 目前封顶12栋商住楼 期间户外、电视、单页等广告推广 期间针对红枣市场招商同时启动进行 寻根 红枣市场寻根之行，我们所看到的，听到的，想到的 朱集枣园市场 朱集枣园市场 启示之一 历史问题：红枣市场为镇街道办事处建设，有10年以上历史，现在经营管理无序，形象破败不统一，道路凌乱。 目前拆迁难度也较大，需要政府下定决心！ 红枣市场入口 老市场商铺形象 老市场商铺形象 老市场商铺形象 启示之二 资源问题：金丝小枣经营商户除了经营自己的枣园，还从其他枣园和河北沧州等地进货，向山东、浙江、云南、河北等5省市批发。 启示之三 仓库问题：附近冷库有3-5个，储藏能级都在1000吨以上，红枣市场还有搭建的大棚子用于晒枣，商户门前的路边平地也作为临时存货之用。 红枣大棚 启示之四 租金问题：现在红枣市场最贵的商铺70-80平米年租金1万元左右，一般的50-60平米年租金3000元。 启示之五 交通问题：红枣市场的自家农用车、卡车经常无牌，遭到交通部门的查处和禁止通行。 红枣市场交通 启示之六 商户担心的问题： 1、租金问题：目前在老市场租金相当便宜，门口的商铺面30积多平方米，一年租金3000元。商户普遍担心新市场一旦开始租金不便宜。 销路问题：枣的收集方向大部分都是往东、往北去。在老市场方便一些，离新市场较远。 人脉关系迁移关系：老市场成立至今已经13年，商业氛围已经形成，人的消费观念与习惯已经形成。商户的人脉关系、合作伙伴目前阶段只认知老市场。商户担心至今迁移后，影响自己的生意。 运输问题：以往旺季枣农运输的时候乐陵市交通管理乱查乱罚情况比较严重。以前距离老市场较近，交警查车较少，枣农还能接受。新市场运输较远，而枣农的运输车辆多位农用车，无牌、超载的情况严重，商户担心枣农没人运输过去。 没有储藏空间：旺季的时候商户为了占有市场，枣的储藏需要大量空间。新市场目前欠缺。 项目名称 中国乐陵义乌（国际）商贸城 位置 新汽车站往西200米 产品类型 2层或4层，住宅与底商组合 体量 占地1200亩，分三期开发 户型 住宅90-130，商铺单间14.4平，最高77平 价格 住宅2600-2800，商铺5180-5830元， 最高价7080元 租金最好铺面6500，其次4500，最次3000 物业费 一平米一月一元 装修标准简装 配套水电，暖气 营销进程 一期自去年7月1日，已经试营业，入场率85% 审视对手 经营业态 一期共28栋楼，经营业态百货、建材、汽车配饰、皮箱、日化、针织、服饰以及副食 经营模式 租售结合 销售模式 总体销售模式 无论投资或自营，5年后自愿退房，开发商一次性给出原房款的115%回购。 a：投资客户 年收益8%回报率，三年年收益一次性在总房款中扣除，约10万余元，三年中产权归业主，使用权归开发商，由开发商负责出租管理 b：自营客户 年收益的6%回报率，三年年收益一次性在总房款中扣除，约7万余元 c：租房客户 一次性签三年合同，租金按年交，交一年免半年，本市货费慢200元，免费送货 其它优惠 三年免税，免一年物业费 审视对手 项目名称 翠湖天地 产品类型 22层高层 体量 约320套 户型 115平-150平 价格 三层3620元，九层、十层3680元， 十一层层3998元 装修标准 毛坯 营销状态 先期所推量消化80%，新加房源五一开盘 审视对手 项目名称 帝都花园 项目位置 高科路与枣城北大街交汇处 产品类型 7层小高层与5层多层 体量 17栋，3月份推约180套 户型 主力户型90-130平 价格 7号楼与8号楼为电梯小高层 一层2958，二层3058，三层3158 四层3258，五层3288，六层2218 七层2818 11号楼一层2958，二层3240，三层3220 四层2900，五层2600 装修标准 简装无内