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物业方案的制定和控制
公 司 程 序 文 件 版 号: A
修改号: 0
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1.目的：
扩大公司业务范围，在投标或承接新物业项目中制定管理方案，体现开发商和产权人（单位）的要求，促进管理合同的签定。
2.适用范围：
适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。
3.引用文件：
3.1质量手册第4.2章
3.2ISO9002标准第4.2章
4.职责：
4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。
4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。
4.3策划小组制订物业管理方案。
5.工作程序：
5.1策划小组的建立。
5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。
5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。
5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。
5.2物业的考察：
5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境，特别对物业的施工质量重点检查。
5.2.2策划人员走访开发商，弄清物业的设计、配置、内外装修程度，附近的配套服务设置等情况，并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。
5.2.3策划人员拜访产权人（单位），征询他们的要求,建议特别是
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物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。
5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。
5.3管理方案的制定：
5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况，结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案，编制该物业管理方案的草案。
5.3.2管理方案内容：
a物业概况
b物业管理的机构设置及职责
c物业管理的近远期目标
d物业管理日常服务项目设置及服务程度
e物业管理服务项目收费标准依据
f物业配套设施的管理办法
g物业管理收支预算
h物业管理质量的评定方法
i纠正和预防物业管理发生的问题的措施
5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。
5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案，直至定案。
5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。
5.4物业管理方案发放控制
5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后，可提供给开发商和产权人（单位）作为投标书。开发商和产权人（单位）与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。
5.5物业管理方案的修改:
公 司 程 序 文 件 版 号: A
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5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。
5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。
5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。
6.支持性文件与质量记录:
6.１《物业管理方案》 无固定格式
6.２《程序文件的控制》EJ-QP6.1
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