2010广州市中惠·南沙项目定位报告 110P.pptVIP

商务公寓规划原则 商务公寓对噪音影响不如住宅大；大临主干道面昭示性强，利于提升商务公寓形象展示及价值提升； 商务公寓三梯12户设计，面积分布在45-58平米之间。总层高17层，1-2层为首层商业，5-17层为商务公寓。 三、规划总平面 规划总平面图 洋房 住宅楼栋 01 02 03 04 A1栋 76 76 92 98 A2栋 76 76 91 98 A3栋 76 76 91 98 A4栋 76 76 98 98 A5栋 76 76 98 98 A6栋 80 80 98 115 A7栋 80 80 98 115 A8栋 76 76 95 95 A9栋 76 76 95 95 A10栋 76 76 95 95 A11栋 115 128 0 0 A12栋 115 128 0 0 合计 —— —— —— —— 住宅楼栋 01 02 03 04 B1栋 76 76 98 98 B2栋 76 76 98 98 B3栋 78 78 98 98 B4栋 78 78 98 98 B5栋 78 78 98 98 B6栋 98 98 76 76 B7栋 80 80 110 118 B8栋 80 80 116 110 B9栋 80 80 98 98 B10栋 80 80 98 98 B11栋 115 128 0 0 B12栋 115 128 0 0 B13栋 115 128 0 0 B14栋 115 128 0 0 合计 —— —— —— —— 附洋房面积分布表： 四、开发次序建议 项目共分三期开发。 靠近主干道展示面强；顺应价格低开高走原则；住宅先行，依次写字楼，最后商业部分。 第一期 第二期 第三期 第四期 五、分批推货配比 推货上保证不同产品类型推货量均匀，由于120-130平米户型大，且景观资源、朝向较好，在后期推货量比率偏高。 面积区间 首期推货 二期推货 三期推货 四期推货 比率 推货面积 比率 推货面积 比率 推货面积 比率 推货面积 70-80 15% 22979 10% 15319.5 5% 7659.75 5% 7659.75 90-98 15% 22979 10% 15319.5 5% 7659.75 5% 7659.75 105-115 5% 7660 5% 7659.75 5% 7659.75 5% 7659.75 120-130 —— 0 3% 4595.85 2% 3063.9 5% 7659.75 PART 5 【经济测算】 一、项目成本测算 成本 单位（㎡） 单价（元/㎡） 总价（元） 备注 地价 61065 2,000 122,130,000 　 建造成本 住宅 1,500 229,792,500 　 商业 1,000 20,000,000 　 写字楼式公寓 1,500 15,000,000 地下停车场 2,200 121,334,863 　 园林 52,554 400 21,021,667 　 财务成本 300000000 0.0608 54,720,000 银行贷款3亿，贷3年 配套费用 183195 250 45,798,750 　 综合税费 183195 400 73,278,000 　 不可预见费用 424,610,917 0.03 12,738,328 　 总成本 　 　 715,814,107 　 参照市场建造成本计算，本项目开发成本合计7.15。 二、项目销售收益预算 按照本项目于2012年初入市，待项目完成整体销售时，可实现总销售额20.78亿。 收益 单位（㎡） 单价（元/㎡） 总价（元） 住宅 153195 9,500 1,455,352,500 首层商业 10000 30,000 300,000,000 二层商业 10000 12,000 120,000,000 写字楼式公寓 10000 10,000 100,000,000 地下停车场 1290 80,000 103,200,000 总销售额 　—— ——　 2,078,552,500 * * （三）、项目定位 得天独厚，坐拥南沙CBD中心商务区的核心 离地铁四号线蕉门站最近的地铁物业 自住、投资两相宜，南沙最具升值潜力的地段 广州南聚集众多城市精英驻足的高端精品居住社区 一、项目属性定位 定位阐述： “广州南核心”突出了项目的核心卖点——地段价值； “城市新贵”强化生活的优越感，营造南沙全新的都市生活模式与贵族文化内涵，契合目标客户群体的向往与追求； 离地铁最近的物业是项目独有的特征。 （一）主题定位语 广州南核心 城市新贵汇聚之地 二、项目形象定位 （二）案名建议 “中惠.上东汇” 作为中惠地产在广州的第一个项目，以“中惠”作为案名