东方花园营销策划报告.docVIP

东方花园营销策划方案 一、方案说明： 该方案是依据东方花园营销思路进行细化制定，主要表述在销售推广操作环节上的工作内容安排。 为保证东方花园项目在销售推广执行环节保持工作的计划性及营销的步骤性，务必在预定计划中清晰有序的完成各项工作。 销售推广执行时间跨度自2006年4月——2006年6月。 报告基本内容包括：二次开盘时机选择、营销策略定位、推广宣传策略、推广工作安排、推售推盘时间次序、销售推广促销办法、公共关系活动等。 项目“景观顶尚生活特区”的概念炒作到位、促销手段的新颖、现场造势的运用是销售成功的关键，报告中将重点加以论述。 如本方案与贵司的整体经营思路有误差，请贵司尽快反馈我方，双方尽量在本月底之前达成共识，以免错过4月份地产销售黄金旺季。 二、尚志市房地产市场总体分析 1、现状总体趋势趋好，尚存问题不少（）发展快速需求转旺质量提高户型设计单调呆板丰富多彩错层、复式注重面积注重综合环境注重生存空间注重生活空间市场成熟 开发商理智：从以钱为本，到以人为本；从注重经济效益到兼顾经济效益和社会效益；更注重楼盘位置、环境、设计、质量、项目策划、营销理念、产品包装、营销代理、物业管理、学习外地成功经验。消费者理性：持币待购，货比多家，对房屋质量、居住环境要求更高；购房知识提高，自我保护意识增强存在问题： 手续不齐全，违规乱开发。 ①集体土地上建“商品房”； ② “”当“商品房”； ③一方出地，一方出钱搞“联合开发”； ④违反规划要求，加层、加建。广告，销售搞欺诈。价格不真实。 发展前景乐观，机遇大于挑战 1）国家政策有利 ①②扩大内需促进消费 ③加快城镇化建设进程整治经济环境2）市场供应量将继续放大，“大盘时代”初见端倪，10万平米的大型项目将纷纷上市，小规模项目受挤压，竞争更加激烈价格尚有空间 （8）空置量 （3）各项目户型、环境、配套同质化现象明显，建筑外观缺乏特色 （4）供应量有所加大，开发过热引发“羊群效应”，销售萎缩诱发 “群狼效应” （5）住宅户型以大面积二房户型为主，平均面积在90--100平米（建筑面积），面积偏大，真正意义上的豪宅尚未出炉，中小户型有市场空白 （6）置业群体趋向年轻化，中产阶级成为置业生力军 2、存在问题 除市场共通的弊病外，本市区域还存有以下几个严重的问题： （1）土地规模普遍较小，不利于园林环境规划，与急欲改善居住环境的消费需求有一定的脱节 （2）户型面积偏大，面积与位置朝向配比不合理，特别是盲目的以大面积弥补差朝向的作法将受到市场之唾弃，形成销售盲点。 （3）户型结构差，实用性不强，市场抗风险能力低； （4）供应量大而价格偏高，价格跳水现象无法避免 （5）广告个性不强，优势宣传不突出 3、市场展望 （1）中小户型成为市场主角 （2）园林环境成开发与宣传重点，园林风格异彩纷呈 （3）概念项目唱主导，区域效应开始显现 （4）由于竞争的存在，项目性价比趋于合理，本市有望出现明星楼盘 （5）价格将合理回归，销售量稳步回升 四、竞争楼盘市场分析 项目周边楼盘调查分析 1、在售项目 腾飞集团：总建筑面积23万平米，现房销售率92%，户型以80米----130米为主，但所剩户型以130米以上的大户型为主。楼层差价大，价格区间不合理（6楼880元/米，5楼1120元/米）。 2、二级市场： 项目 总价 楼层 入住年限 单价 面积 鹏翔楼 　 二层 2004 1100元/米 　 　 三层 1200元/米 　 　 五层 1050元/米 　 　 六层 800元/米 　 职教综合楼 　 三层 2003 1100元/米 　 　 四层 　 财政局家属楼 　 三层 2002 1050元/米 　 交警队家属楼 125000元 五层 2002 1388元/米 90平米 统战部家属楼 168000元 五层 2001 1400元/米 120平米 　 168000元 六层 1380元/米 125平米 　 110000元 二层 1235元/米 89平米 　 180000元 三层 1384元/米 130平米 在上表可以看出二级市场的价格明显要高于一级市场的价格。 3、项目比较分析总结 通过上述的调查与分析可以看出，本市项目特点与趋势总结如下： （1）项目多处于城市干道边上，外环境好，公共绿化有但档次不高。 （2）小区绿化用地少，内环境规模风格体现不足 （4）产品品质开始升级 4、反思： 为什么二级市场的价格明显要高于一级市场的价格，消费者真的都愿意住二手房吗？？？ 5、结论： 二级市场的价格高主要是因为质量好、户型小、地点繁华、购买者有一定的地源情节。 一级市场缺乏从项目理念、产品品质、销售时机、卖场包装、营销手法五方面评价，市场竞争力、以后走向估计都没有明显的计划。定位不准确。没有