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锦绣香江股权收益权投资 集合资金信托计划 项目推介 西安国际信托有限公司 广州业务部 目录 一、信托项目概况 二、信托要素简介 三、信托交易结构图 四、项目合规性分析 五、标的物分析 六、回购方美的置业分析 七、担保方美的集团分析 八、风险控制详情 九、结论 一、信托项目概况 本项目位于郑州郑东新区，建设内容为新建一个占地 540亩的城乡商贸流通中心，流通中心园区内建设五个区 域（A 、B、C、D、E区）的建材、家居流通市场，同时 配套完善园区内供电、供水、供热及其它公用辅助工程。 总建筑面积396000平方米。项目目前A 、B、C、D四区已 经全部建设完工，并且已经形成相当成熟的家居，建材市 场，园区规模已经达到极度成熟的程度，在郑东新区乃至 郑州市有着重要的市场地位。 本信托计划资金所投向为E1，E3区的开发建设。目 前在建的E1及E3区项目占地3.08万平米，规划总建筑面 积5.8万平米,四证齐全，正在开工建设。 一、信托项目概况 续1 其中E1区总建筑面积为4.7万平米，地上三层建 筑面积为3.6万平米,地下一层建筑面积为1.1万平米； E3区总建面积1万平米,共地上三层。 目前E3区建筑面积11786平方米，主体工程接近 完工，将进行内部的水电安装及配套的大小市政工程， E1区的施工设备已按标准完成，基础工程开挖完成， 独立基础柱子钢筋下料加工也已全面加紧进行，预计 E1及E3区能于2011年完工并投入使用。 一、信托项目概况 续2 • 该部分建成后将直接出租给香江家居连锁机构经 营，该机构以经营高端家具、建材为主。该部分将 会严格按照香江家居连锁机构的经营要求，商场所 有装修建材全部用到国际顶级豪华建材，配套设施 齐全；商品按整体厨房、整体卧房、沙发、布艺、 家庭饰品、灯具等日常家居用品进行区划。在各个 精品店中，商场经过精心设计制作的实景样板间， 可以让消费者在这样豪华舒适的购物环境中，一站 式购齐家具建材。 二、信托要素简介 1. 信托规模：20000万元 2. 信托期限：18个月 3. 投资收益：100万-300万 8.5%/年 300万-2000万 9%/年 2000 万以上 9.5%/年 【备注：打包给银行10.3% ，扣除投资收益为银行推介费】 4. 担保措施：（1）香江控股将连云港置业，郑东置业的 股权质押给西安信托，收益权转让，到期按约定溢价条款回购 （2 ）香江集团在香江控股无法实施回购时，无 条件为香江控股实施回购。 5. 信托计划实施方：西安国际信托有限公司 三、信托交易结构图 四、项目合规分析 项目四证齐全，整栋置业拥有房地产开发贰级资质，自有资 金超过35%，符合银监会265文规定的相关要求。四证具体情况如 下： 五、标的物价值分析 本信托计划投资标的为香江控股所持有的郑东置业 以及连云港置业100%股权以及所对应的股权收益 权。股权收益权的内容包括： （1）标的股权在任何情形下的转让收入； （2 ）因持有标的股权而取得的利润分红； （3 ）标的股权因公积金转增股本等而形成的派生 股权在任何情形下的转让收入； （4 ）郑东置业清算时，香江控股因持有标的股权 分配的剩余财产； （5 ）标的股权产生的其他任何收入。 五、标的物分析 续1 郑东置业的资产负债结构，虽然存在有国开行的约3亿元的长期贷款， 但资金很大程度上为香江控股使用，抵押的物业价值目前也有较好的 升值，总体股价大约8亿元 （近8万平方米，每平方米的均价约10000元） 左右。而且，其资产有被低估的成分(其存货的价值按照成本法入账， 而商业物业在国家实施房地产调控之后，价值普遍有较大的提升)，因 此在资产负债结构上还是比较理想和乐观。其流动性指标也比较合理， 因此对项目的股权价值不会产生实质性的影响