养老地产专题研究报告-2014年.pptVIP

“会员制管理”模式——上海亲和源 区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里 占地面积：84000平方米 建筑面积：100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地 土地价格：50万元/亩 已于2010年启动全国复制计划 上海亲和源案例为付费网站2011年资料 未实地考察，仅供参考 具有养老特色的功能构成与服务设备设施 功能 设施 数量 住宿 公寓 12幢838套全装修全配置居室 精神生活 （老年大学、老年活动中心） 多功能综合楼 一幢 餐饮 配餐中心 一所 休闲娱乐 （品茗、座谈、棋牌等活动） 休闲茶栈 两处 休闲娱乐 （运动保健） 游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活动中心 一座会所 医疗护理 老年医院及护理院 300个床位 商业购物 小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等 服务内容： 每周预约上门一次家政服务 每两周预约上门收集清洗床单被套一次； 物业管理费； 每人每年一次全身医疗体检； 每人购买一份意外保险； 公寓内所有家具家电的保养维修和更换； 社区内各类文体设施的使用； 管家部提供的其他类免费服务等 “会员制管理”模式——上海亲和源 具有养老特色的建筑设计 “会员制管理”模式——上海亲和源 A卡：——销售概念的长租性质 需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同） 项目盈利模式分析——长、短期租赁并举 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性 长期租赁 短期租赁 B卡： ——租赁概念的短租性质 该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费 项目一期于2007年开盘，二期于2010年1月开盘 截止到2011年5月，共售出450张卡 “会员制管理”模式——上海亲和源 项目取地模式分析 新建桥 （亲和源前身） 上海市南汇区康桥镇政府 南汇区康桥镇集体资产管理有限公司 土地出让 工业用地（50万/亩） 合资公司 政府1875万元入股 上海市南汇区康桥镇政府 新建桥 （亲和源前身） 出让 壳公司 + 上海康桥公共事业投资有限公司 立项开发 变更用地性质 工业用地 公共建筑用地 融资 抵押贷款 用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款 “会员制管理”模式——上海亲和源 案例小结 取地模式 亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑用地 土地性质的转变取决于当地政府的大力支持 盈利模式 租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售 运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用 项目设计亮点 彩色标识 风雨连廊 无障碍设施 宽敞过道 “会员制管理”模式——上海亲和源 太申祥和 北京太阳城 北京东方太阳城 特点 集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村 全国首创“老年多元化居住社区” 以养老为营销题材的房地产开发项目 规模 占地：10万，总建面：6万 占地42万，总建面30万 占地234万m2，总规划面积80万m2，5万公建 运营模式 持有运营 销售为主，租售结合 销售部分: 20万，住宅和别墅（40独栋，2联排） 出租部分：已建成3万,472间,近1000床位投入使用 住宅产品销售为主，租售结合 收费模式 会员费最早20万，目前120万，签3年无月费，餐饮、医疗等服务需自费（目前无床位需排队） 一次性缴纳10-20万押金，月租金3000-5000元/月，水电餐饮单交 押金5-8万，床位费3000-5000元/床，餐费服务费自理 客户定位 中端养生、度假客户 中端 中高端客户 土地获取 采用租地模式，运营成本较低 一期划拨土地，二三期低价配套取得土地 住宅用地（含一类别墅用地） 建筑形态 中式古典风格，双层公寓 别墅、高板、2万平人工湖 别墅、洋房、多层公寓 去化速度 2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务 销售类已经售罄，二手房价格2万以上，出租类入住率达90%以上 2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，目前公