标杆房企住宅小区项目运营规划策略详解(图表丰富)PPT培训课件.pptVIP

控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例 提前介入优化结构方案，提出限额设计概念 优化墙地比、窗地比，提升产品规格与档次 控制景观中软景、硬景比例，在有限成本内提升观感效果 通过经验数据，提出有效建议明确精装修产品标准及成本重点 四、项目关键成功因素 成本控制 会所 其他 景观先行 物业管理 高端复制 示范区实景 利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。 思考： 豪宅是什么？ 大家都会全石材外立面、室内装修酒店化、大理石拼花、种大树、景观上大投入。。。。还有什么能形成我们独特优势？ 会所能否发挥协同优势，引进OLE、引进一流餐饮和SPA？ 四、项目关键成功因素 成本控制 会所 其他 景观先行 物业管理 高端复制 示范区实景 探索专业小组“同一副画面，同一个目标”的工作模式，各专业各部门小目标与整个项目、整个公司的大目标一致。 保持市场敏锐度，发掘并引导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。 思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、成本效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。 四、项目关键成功因素 成本控制 会所 其他 景观先行 物业管理 高端复制 示范区实景 目 录 一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制 项目开发周期（分三期） 一期为东区大平层，可售面积30720平米，2010年2月开工，2012年9月竣工，销售周期自2011年3月至2011年12月。 二期为西区大平层，可售面积47550平米，2011年2月开工，2013年6月竣工，销售周期自2011年9月至2013年3月。 三期为小高层，可售面积40890平米，2011年3月开工，2013年9月竣工，销售周期自2012年2月至2013年12月。 五、项目关键节点计划 五、项目关键节点计划 附件：佘山九里关键节点计划（三期） 2009 2010上半年 2010下半年 9月10日，华润置地获取松江区古楼路2号地块 1月25日，开工仪式 2月22日，正式桩基施工 4月25日，挖土 5月26日，签署 土地出让补充协议 6月14，3-6#全套施工图 6月23日，出正负0 7月7日，获取方案批复 8月25日，获取扩初批复 8月30日，结构封顶 9月15日，外立面进场 10月2日，精装修进场 10月8日，景观进场 10月12日，获取土地证 10月15日，获取工程规划许可证 12月7日，获取施工许可证 2011年 2月16日，获取二期方案批复 2月15日，二期桩基施工 五、项目关键节点计划——佘山九里大事记 节点中的重点、难点 一期2011年3月示范区实景呈现、开盘 示范区品质和进度 预售证 蓄客情况 二期2011年9月开盘 临时样板房（避免预售条件达到，而样板房未完成导致开盘时间后延） 房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策 协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里 三期2011年12月开盘 尽可能为2012年销售留足时间 房型尽量复制，产品标准讨论及早进行 小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案 毛坯备案精装交付 考虑法律风险，注意预售合同条款 落实委托物业收房书 协调质检站、建管所关系，获得政府支持 大手精装修的进度和质量控制 五、项目关键节点计划——重点、难点 五、项目关键节点计划——一期带来的思考 教训： 不要黑箱子，不要做甩手掌柜 管到下家的具体环节和关键点 举例： 进度和人员安排、室内设计的失控、责建到位后对施工图的控制力度和对所有设计工作的牵头，土建单位启用劳务公司（进一步专业细分） 假如再给一次机会，能否做到2010年10月30日实景呈现？ 安全问题 土建进度 基坑 一期2011年3月开盘，2011年12月利润结转 示范区3月20日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3月底扫尾工作 过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等 引入个别客户测试 样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板 大手精装修控制 思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案 精装修招标技术标 政府报批工作的及时完成 预售证 住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收（配套部与设计部提前梳理验收隐患） 五、项目关键节点计划——一期确保开盘和交房 定位设计篇 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 关键点： 扩初设计、图纸质量、户型、精装修风格、室内设计能力 扩初设计——绿城东方？中森？ 五、项目关键节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？ 根据一期经验，绿城东方对上海规范不熟悉，导致扩初设计不够符合要求，如